나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [6] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대형선망수산업협동조합 (정보는 (OOOOOOOOOO로 일부 표기됨)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 5층503호

용도: 다세대주택 (감정평가서상 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔))

감정가: 293,000,000원

1.3. 토지 정보

토지면적: 17.64㎡ (약 5.34평)

토지 지분: 17.64㎡ (약 5.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 28.16㎡ (약 8.52평)

건물 지분: 28.16㎡ (약 8.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 사용승인일: 2021년 10월 25일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2021년 10월 29일 접수된 주식회사위드파트너스대부 근저당권 (을1)

총 채무액: 3,618,900,000원 (기록된 모든 채권 합계)

등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (김소희)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022년 01월 14일

확정일자: 2022년 01월 13일

배당신고일자: 2024년 04월 19일

대항력: 없음

명세서상 인수 보증금 합계: 0원

*임차인은 대항력이 없으나, 보증금 1억 8천만원이 설정되어 있으며 배당받지 못할 경우를 대비하여 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 물건의 감정가는 293,000,000원으로, 전용면적 28.16㎡ (약 8.52평) 기준 3.3㎡당 약 10,300,000원 수준입니다.

이는 2021년 10월 사용승인된 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

그러나, 최근(2026년 6월) 인근 '오케이센트럴시티'(2020년 준공)의 17.9㎡ 면적 매물이 12,200,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 거래를 기준으로 3.3㎡당 약 6,815,800원 수준으로, 본건 감정가 대비 상당히 낮은 가격대를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

주변의 다른 면적(62.8㎡, 81.16㎡)의 다세대 주택 매매가는 3.3㎡당 약 180만원 ~ 210만원대로, 소형 평수의 단가 상승률이 더 높다는 점을 감안해도 본건 감정가는 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

임차인 보증금 180,000,000원 또한 시장가격을 가늠하는 참고자료가 될 수 있습니다.

4.2. 건물 자체 특성

건물명: 케이디스페이스알파286

준공연도: 2021년 10월 25일

규모: 지하 1층 ~ 지상 6층

구조: 철근콘크리트구조

용도: 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔) 복합 건물

본건은 5층 503호로, 비교적 신축인 소형 유닛입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 상점 등 다양한 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 대연초등학교가 위치하며, 인근 학군으로 중학교 및 고등학교의 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 시설

대중교통 이용이 편리하며, 인근 대연역을 중심으로 다양한 편의시설 및 관공서 접근이 용이한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

총 채무액이 36억원 이상으로 매우 높아 채무 불이행의 심각성을 시사합니다. 다만, 경매 절차에서 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 김 씨는 대항력은 없으나 1억 8천만원의 보증금을 설정하고 있습니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 낮지만, 배당 내역을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 감정가 대비 최근 실거래가 비교 시, 현 시세가 감정가보다 현저히 낮을 가능성이 있어 무리한 입찰은 위험할 수 있습니다.

* 중복사건, 공동담보 등의 특수 물건으로 경매 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 건물 내 다세대주택 및 오피스텔 등 복합 용도로 인한 관리의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점을 유의해야 합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축(2021년 준공) 건물 내 소형 주거/업무 겸용 시설로, 역세권 입지 및 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 등기부상 채무총액은 매우 높으나 매수인이 인수할 권리는 없는 상태입니다. 임차인은 대항력이 없으나 보증금 1억 8천만원이 설정되어 있습니다.

가장 중요한 점은, 감정가 293,000,000원 대비 유사 조건의 최근 거래가(2026년 6월, 17.9㎡)가 122,000,000원인 점으로 보아, 현재 시세는 감정가보다 상당히 낮을 것으로 예상됩니다. 따라서 철저한 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 시설 이용 및 관리 용이성을 기대할 수 있습니다.

* 대연역 인근에 위치한 역세권으로, 교통 편의성이 우수합니다.

* 전용면적 28.16㎡의 소형 평수로, 1인 가구나 소형 투자자에게 적합하여 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고, 중복사건 등 특이사항으로 인해 경쟁이 제한되거나 가격 협상 여지가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 293,000,000원이나, 유사 면적 및 준공연도의 인근 아파트 실거래가(17.9㎡, 12,200만원)와 임차인 보증금(180,000,000원)을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

이를 바탕으로 합리적인 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

* 건물 면적: 28.16㎡ (약 8.52평)

* 토지 지분 면적: 17.64㎡ (약 5.34평)

* 비교 대상 시세 (오케이센트럴시티 17.9㎡, 2020년 준공): 122,000,000원 (3.3㎡당 약 6,815,800원)

* 임차인 보증금: 180,000,000원

본건의 신축 연도(2021년)와 더 큰 면적(28.16㎡)을 감안하되, 비교 대상 시세와 임차인 보증금을 상회하는 수준으로, 현재 시장 상황을 반영한 합리적인 입찰가 범위는 185,000,000원 ~ 210,000,000원 으로 예상됩니다.

이는 감정가(293,000,000원) 대비 상당히 낮은 수준이며, 본건의 급매 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시세 조사, 권리관계 재확인을 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.