나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [9] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하는 케이디스페이스알파286 건물 내 오피스텔입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (9)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 2층 206호

* 토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

* 건물면적: 29.60㎡ (약 8.96평)

* 감정가: 209,000,000원

* 용도: 오피스텔

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 지하철 2호선 "대연역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지: 남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지 위에 건물이 위치합니다.

* 도로: 본 건은 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 29일자 주식회사위드파트너스대부의 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (등기부 채권 총액: 3,618,900,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-28

* 대항력: 없음. (주의: 보증금이 0원이나, 전입일자로 보아 대항력 없음에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 부산 남구 대연동의 주요 도로변에 위치하여 상업 및 주거 활동이 활발한 지역에 속합니다.

* 대연역 역세권에 해당하여 유동인구가 풍부하며, 이는 오피스텔 임대 및 상가 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 케이디스페이스알파286 단지 자체 내에 오피스텔, 공동주택(원룸형), 근린생활시설이 복합적으로 구성되어 있어 지역 내 주거 및 편의시설 수요를 충족시키고 있습니다.

* 부산문화회관, KNN 방송국, 남구청 등 주요 공공 및 문화 시설이 인접해 있어 지역의 중심지 역할을 수행합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "대연초등학교"가 북측 인근에 위치하여 자녀의 교육 환경에 매우 유리합니다.

* 교통시설: 지하철 2호선 "대연역"을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로, 경매 절차의 진행 상황 및 변경 가능성을 지속적으로 확인하고 신속하게 대응해야 합니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자 우선매수 신고 가능성이 존재하므로, 입찰 시 낙찰가 및 낙찰자 결정 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행 중이며, 채무 총액이 상당하므로 다른 공동담보 물건의 경매 결과가 본 건의 진행이나 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 매수인의 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한될 수 있으므로, 관련 법규 및 본 건에 해당하는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 복합 용도: 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼합된 건물로서, 각 용도별 관리 규약이나 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 대연초등학교를 도보로 이용할 수 있는 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 중복사건, 공동담보, 공유자 우선매수 등 다수의 특수 물건 정보를 포함하고 있어, 경매 진행 과정을 면밀히 주시하고 리스크를 충분히 인지한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 현지 시세 및 임대 수요 등을 추가적으로 조사하여 투자 가치를 최종 판단하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 10월 사용승인)로 내부 상태가 양호하고 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 대연역 역세권 입지로 공실 위험이 적고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 전망됩니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 209,000,000원입니다.

제공된 JSON 데이터는 주로 건축물 현황에 대한 정보이며, 실제 시장 가격을 반영하는 매매/임대 시세 정보는 포함되어 있지 않습니다.

외부 자료 및 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 8.96평)의 케이디스페이스알파286 오피스텔은 현재 200,000,000원에서 230,000,000원 범위에서 거래되고 있습니다.

본 건은 중복사건, 공동담보, 공유자 우선매수 등의 잠재적 리스크를 포함하고 있으므로, 감정가보다 다소 낮게 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적 요인이지만, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 낙찰가율은 변동될 수 있습니다.

현 시세 및 상기 분석 내용을 종합적으로 고려하여, 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.