나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [2] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 지1층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (2)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 지1층비101호

용도: 근린생활시설 (감정평가서상 이용상태 기준)

감정가: 124,000,000원

토지면적: 31.11㎡ (약 9.41평)

토지지분: 31.11㎡ (약 9.41평)

건물면적: 49.66㎡ (약 15.02평)

건물지분: 49.66㎡ (약 15.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 지하철 2호선 "대연역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지 위에 건축된 건물입니다.

북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 대연초등학교 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 10월 29일 접수된 주식회사위드파트너스대부의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권 (주식회사위드파트너스대부, 오케이저축은행, 제이비우리캐피탈주식회사, 최해용)

* 임의경매개시결정 (대형선망수산업협동조합)

* 압류 (수영구)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 확인된 내용상 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 나우유컴퍼니주식회사

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2022-05-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 임차인: 이성훈

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2022-09-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

등기부채권 총액: 3,618,900,000원.

4. 상권분석

본건이 위치한 대연동 지역은 주거지 및 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

건물 내에 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설(오피스텔)이 함께 있으며, 본건(B101호)은 근린생활시설로 이용 중입니다.

인근에 대연초등학교가 있어 교육 환경이 있으며, 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 지하철 2호선 대연역 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입도 원활합니다.

주변 환경: 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 학교가 가까이 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 및 권리관계가 복잡할 수 있으며, 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 파악되지 않은 별도의 임차인이나 권리관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 3,618,900,000원으로 감정가 대비 매우 높으나, 이는 대부분 말소될 권리이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 신축 건물(2021년 사용승인) 내 근린생활시설 용도의 구분건물입니다.

입지 조건 및 교통 환경은 양호한 편이며, 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 평가된 것으로 보입니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특수성, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

권리분석상 인수되는 임차인 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2021년 사용승인)로 비교적 최신 시설입니다.

상업시설(근린생활시설)로 이용 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

대연역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 접근성이 좋습니다.

권리상 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 신축 건물(2020년 준공)의 소형 면적(17.9㎡)이 12,200만원(약 681.56만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 반면, 구형 건물(1996년 준공)의 넓은 면적(62.8㎡)은 13,300만원(약 211.78만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 2021년 준공된 49.66㎡(약 15.02평) 면적의 건물로, 감정가는 124,000,000원(약 249.70만원/㎡)입니다.

신축 연식과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황 및 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.