나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [3] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 부산광역시 남구 대연동에 위치한 케이디스페이스알파286 오피스텔 6층 604호에 대한 경매 물건 정보입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경102320 (3)이며, 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 (OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 6층 604호

건물명: 케이디스페이스알파286

건물 용도: 오피스텔

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 2021년 10월 25일 사용승인된 건물로, 공동주택(다세대주택/도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 해당 물건은 6층에 위치합니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 226,000,000원

토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

토지지분: 18.54㎡ (약 5.61평)

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

건물지분: 29.6㎡ (약 8.95평)

1.4. 매각 방법

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 무난하다고 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본 건이 속한 토지는 남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

토지는 본 건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 대연초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 보존 등기일은 2021년 10월 29일이며, 해당 물건에 대한 근저당권이 여러 건 설정되어 있었습니다. 현재 임의경매 개시결정 등기(부산지방법원 동부지원 2024타경102320)가 말소기준권리보다 후순위에 있는 것으로 확인됩니다.

등기부상 채무 총액은 약 36억 1890만원에 달하나, 경매 절차에 따라 말소될 예정인 권리가 다수입니다. (을1, 을2, 갑2, 을1-2, 을1-3 등의 권리가 말소되었거나 말소될 예정임).

3.2. 임차인 현황

본 건에는 임차인 변하영(변 ) 씨가 거주 중입니다.

보증금: 130,000,000원

차임: 300,000원

전입 및 확정일자: 2022년 4월 1일

배당신고일자: 2024년 4월 16일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어, 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금이 인수되지 않으며, 등기부상의 모든 권리 또한 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 대연동 일대는 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 밀집 지역 및 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대연초등학교 인근 지역으로 배후 수요 또한 예상됩니다.

4.2. 편의시설

* 인근에 대연초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* '대연역'이 인접하여 부산 시내로의 이동이 용이합니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물에 시스템에어컨, 승강기, 공동현관, 주차시설 등이 설비되어 있어 편리한 주거 및 업무가 가능합니다.

4.3. 건축물 특성

케이디스페이스알파286 건물은 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 6층으로 구성되어 있습니다.

본 건은 6층에 위치한 오피스텔(업무시설)이며, 전용면적 29.60㎡ (약 8.95평)으로 1인 또는 2인 가구의 주거용 또는 업무용으로 적합한 면적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고 대상 물건이므로, 입찰 시 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보로 진행되는 물건입니다.

* 주의사항으로, 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 건의 인근(대연초등학교 북측 인근)에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역입니다.

6. 투자 포인트

* 인수되는 권리가 없어 권리관계가 매우 깨끗합니다.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 대연역 및 버스 정류장 등 교통 접근성이 우수합니다.

* 주변 상권 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 최근 건축된 오피스텔로서 수요층이 있을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 부산광역시 남구 대연동의 중심 지역에 위치한 신축 오피스텔입니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 부채가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 건물 자체의 신축성 또한 장점입니다. 다만, 중복사건 및 공유자 우선매수 신고 등의 특이사항을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. 감정평가액 대비 현재 시장 시세와의 비교 분석이 필요해 보입니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 226,000,000원입니다. 그러나 최근 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적(약 29.6㎡)의 오피스텔 거래 가격은 약 130,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가가 현재 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

모든 권리관계가 인수되지 않고, 비교적 신축 건물이면서도 시장 시세에 비해 감정가가 높다는 점을 감안하여, 다음과 같은 범위로 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 170,000,000원

이는 시장 조사 및 일반적인 경매 투자 고려사항을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.