나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [7] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (7)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 343,000,000원

토지면적: 19.71㎡ (약 5.96평)

건물면적: 31.46㎡ (약 9.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

건축년도: 2021년 10월 (사용승인일 기준)

총 층수: 6층 (본건 5층)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재함. 또한, 부산 도시철도 2호선 "대연역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

인접 도로상태

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (근저당권, 주식회사위드파트너스대부, 2021-10-29 접수)

등기부상 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1, 2021-10-29)

* 근저당 (을1, 2021-10-29) - 말소기준권리

* 근저당공동담보 (을2, 2023-09-27)

* 임의경매 (갑2, 2024-03-06, 대형선망수산업협동조합 신청)

* 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-2, 2025-10-30)

* 1번근저당권부채권질권설정 (을1-3, 2025-11-20)

* 압류 (갑3, 2025-12-02, 수영세무서장)

모든 을구 권리는 말소 예정이며, 갑구의 임의경매는 말소 기준권리 이후에 등기된 권리이므로 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보임. (단, 법원 매각물건명세서 확인 필수)

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 인수되는 보증금 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 이승헌

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 530,000원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2022-01-26

* 배당신고일자: 2024-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고하였으나 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액이 발생할 수 있음. 그러나 권리분석상 인수되는 보증금은 없다고 명시됨. (법원 공고 확인 필수)

1.3. 상권분석

건물 구성: "케이디스페이스알파286"은 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 구성된 복합건물임.

주변 상권: 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주거 및 상업 기능이 함께 발달된 지역임. 대연초등학교와 인접하여 학군 관련 수요가 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

교육시설: 대연초등학교 북측 인근에 위치.

교통시설: 부산 도시철도 2호선 대연역 도보 이용 가능 거리.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일한 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 사건 진행 상황을 면밀히 파악해야 함.

공유자우선매수신고: 경매 시 공유자가 우선적으로 매수 신고할 권리가 있으므로, 입찰 경쟁에 영향을 줄 수 있음.

공동담보: 본 건이 다른 부동산과 공동으로 담보 제공되었을 가능성이 있으며, 이는 채권 관계 복잡성을 시사할 수 있음.

채권 총액: 등기부상 채권 총액(약 3,618,900,000원)이 감정가(약 343,000,000원)를 크게 상회함. 이는 낙찰 후 잔여채무 부담이나 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있음.

전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권이 1회로 제한됨.

주변 시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2021년)가 비교적 최신이고, 대연역 및 초등학교와 인접한 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 채권 총액이 감정가를 현저히 초과하는 점, 중복사건 및 공동담보 등의 특수사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없으나, 배당 여부에 따른 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 리모델링 비용 부담이 적을 수 있음.

우수한 입지: 대연역 역세권 및 대연초등학교 인근으로 교통 및 교육 환경이 양호함.

다양한 용도: 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔로 활용 가능한 복합 건물로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가 산정

주변 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 조건(건축 연도, 면적, 위치)의 최근 매매 사례를 비교 분석하였습니다.

* 유사 매물 1 (오케이센트럴시티): 전용면적 17.9㎡, 2020년 건축, 2026년 6월 매매가가 12,200만원이었습니다. 이를 기준으로 면적당 가격은 약 681.56만원/㎡입니다.

* 본건 면적(31.46㎡)에 이 기준을 적용하면 예상 가치는 약 31.46㎡ * 681.56만원/㎡ = 약 21,441만원 (214,411,600원)입니다.

제공된 감정가는 343,000,000원이나, 최근 시세 비교 시 약 2.1억 ~ 2.5억 범위가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 현재 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 본 물건의 낙찰가율은 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원이지만, 배당 종결 여부 및 혹시 모를 추가 인수 사항은 반드시 법원 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

보수적 접근 시 예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.