나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [1] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6, 케이디스페이스알파286 2층 204호

* 건물명: 케이디스페이스알파286

* 건물 연식: 2021년 10월 25일 사용승인 (약 5년차)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 건축 정보: 지하 1층, 지상 6층 건물 중 2층 204호

* 총 연면적: 1283.43㎡

* 건폐율: 56.72%

* 용적률: 219.71%

* 건물 용도: 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형), 업무시설(오피스텔)

* 토지 면적: 17.64㎡ (약 5.33평)

* 건물 면적: 28.16㎡ (약 8.52평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 293,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOO

* 작성일: 2026년 07월 20일

* 특이사항: 중복사건, 공유자 우선매수신고, 공동담보

* 공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린 생활 시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대연초등학교)으로 지정되어 있음.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 현장 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사위드파트너스대부, 2021-10-29 접수)

* 소멸되는 권리: 등기부상 을1, 을2, 갑2, 을1-2, 을1-3 권리가 모두 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권개요:'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 부담은 없는 것으로 판단됨 (매각물건명세서 확인 필수).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 60,000원

* 전입일자: 2022-05-10

* 확정일자: 2022-04-12

* 배당신고일자: 2024-03-20

* 대항력: 없음

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-10

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담 없음)

* 권리관계 특이사항: 본 물건은 중복사건, 공유자 우선매수 신고 대상이며 공동담보 물건임.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 대연동 지역은 주거지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 건물 구성: 해당 건물은 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 복합된 신축 건물임.

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 6월 기준):

* 17.9㎡ (약 5.4평) 면적의 유사 건물(오케이센트럴시티, 2020년식)이 122,000,000원에 거래됨 (평당 약 6,815,642원).

* 본건 건물 면적 28.16㎡ (약 8.52평)에 상기 단가를 적용 시, 시장 가격은 약 191,866,990원으로 추정됨.

* 감정가 293,000,000원 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있음을 알 수 있음.

* 본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 건물로, 주변의 다른 다세대 주택(1996년, 2002년식) 거래가와 비교 시 상대적으로 높은 가치를 가질 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 대연역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 부산 시내 접근성이 우수함.

* 편의시설: 대연초등학교 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설 이용이 편리함.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 전기시설, 시스템 에어컨, 스프링클러, 화재 탐지 및 경보 시설, 승강기, 공동현관, 도시가스 개별 난방 설비 등이 완비되어 있음.

* 주차: 건물 내 주차장 시설이 마련되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있어, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 공유자 우선매수 신고: 해당 물건의 공유자가 있다면, 낙찰 가격으로 우선 매수할 권리가 있으므로 경매 절차에 영향을 줄 수 있음.

* 공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 함께 공동으로 담보 설정된 경우, 해당 부동산의 경매 진행 여부나 가치 변동이 본 건에 영향을 줄 수 있음.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능하므로, 관련 법령을 숙지해야 함.

* 임대관계 미상: 등기부 및 현황 조사 상 임대 관계가 불분명한 부분이 있을 수 있으나, 본 건 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보임.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 공동주택 및 오피스텔 복합 건물 내 호실로, 대연역 역세권에 자리하여 입지 조건이 우수합니다. 감정평가액(293,000,000원) 대비 최근 유사 면적 물건의 실거래가(약 192,000,000원)가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세 반영이 제대로 되지 않았을 가능성이 있습니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 중복사건, 공유자 우선매수 신고 등의 특이사항이 있어 권리관계 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 5년차 건물로 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 실거주에 용이하며, 향후 가치 상승 기대.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 대연역 인근으로 교통 편의성이 뛰어나며, 안정적인 임대 수요 기대.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 낮은 시장 시세를 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본건 건물의 전용 면적(28.16㎡)과 유사한 크기의 최근 실거래 사례(17.9㎡, 122,000,000원) 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가(293,000,000원)와 시장 시세 간의 큰 괴리를 감안하여, 경쟁 상황 및 물건의 상세 권리 분석 등을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 권고 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* 본 보고서 작성 시점을 기준으로, 경쟁률 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.