나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [17] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (17)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO (정보 비공개)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건명세

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 5층504호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

1.3. 건축물정보

건축년도: 2022년 5월 26일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물

외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등

내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등

창호: 하이샷시창호

이용상태: 도시형 다세대주택 (504호)

설비내역: 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스)

토지면적: 15.40㎡ (약 4.66평)

토지 지분: 15.395785872241㎡ (약 4.66평)

건물면적: 25.66㎡ (약 7.76평)

건물 지분: 25.66㎡ (약 7.76평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 법규적 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 (주)다온인베스트대부의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 허영주)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/확정일자: 2022년 7월 26일

* 배당신고일자: 2024년 8월 13일

* 대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(을1)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향

주변 다세대주택의 최근 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일 거래 (17.38㎡): 250,000,000원 (약 14,384,349원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래 (25.25㎡): 248,000,000원 (약 9,821,782원/㎡) - 본건(25.66㎡, 2022년 완공)과 면적 및 건축연도가 유사함.

* 2026년 7월 1일 거래 (21.45㎡): 263,000,000원 (약 12,261,072원/㎡)

4.2. 본건 가치 평가

본 물건은 2022년에 완공된 다세대주택으로, 전용면적 25.66㎡입니다. 최근 실거래 사례 중 본건과 유사한 면적(25.25㎡) 및 건축 연도(2022년)를 가진 '다온' 빌라의 거래가(248,000,000원)를 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 250,000,000원에서 260,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 201,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활 편의 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 급배수, 위생, 난방(도시가스), 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설

단지 인근에 수영초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용도 무난합니다. 주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

등기부상 임차인(주택도시보증공사 승계 전 허영주)이 존재하나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 보증금 및 차임 관련 상세 내용은 경매 절차상 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 담보 관련

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었으므로, 관련 공동담보물의 경매 진행 상황에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 신축급(2022년 준공) 다세대주택으로, 우수한 입지와 비교적 명확한 권리 분석을 바탕으로 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 특히, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 부산 수영구 광안동이라는 우수한 입지 조건.

* 감정가와 시세 간의 격차를 활용한 시세차익 가능성.

* 인수되는 권리 부담이 적어 안정적인 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

감정가 201,000,000원 대비 주변 시세는 250,000,000원에서 260,000,000원 수준으로 파악됩니다. 임차인의 보증금 90,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않으므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

적정 시장 가격 및 낙찰 가능성을 고려하여 보수적으로 산정 시,

예상 입찰가: 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.