나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [13] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (13)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22, 4층 404호 (신주소: 부산광역시 수영구 광일로46번길 34, 4층 404호)

건물용도: 다세대주택

건축년도: 2022년 5월 (사용승인일 기준)

토지면적: 12.32㎡ (약 3.73평)

건물면적: 20.54㎡ (약 6.21평)

1.3. 감정평가액

감정가: 161,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하고 있음.

부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 환경

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역임.

2.4. 도로 상태

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

말소기준권리: 2022년 6월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권 (채권최고액: 2,090,000,000원)

임의경매 개시 결정: 2024년 9월 4일 접수된 대형선망수산업협동조합의 경매 신청 (채권액: 1,920,515,001원)

등기부상 모든 을구 권리는 말소 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 350,000원

전입/확정일자: 2024년 8월 21일

배당신고일자: 2024년 11월 5일

대항력: 없음

권리분석상 인수되는 임차인의 보증금은 없음. (배당신고일자 및 대항력 없음으로 보아 명도 대상임)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역 내 위치하나, 부근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

4.2. 임대 현황

전체 건물 이용상태: 1층 근린생활시설(사무소), 2-17층 도시형 다세대주택. (본건 404호는 다세대주택)

다세대주택의 임대 관계는 미상임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

주변에 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

수영초등학교 인근에 위치함.

5.3. 기타

건물 내 승강기, 개별난방(도시가스) 설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

채권 총액이 감정가 및 실거래가 대비 매우 높아 경매 진행 과정에서 유찰 가능성이 있음. (낙찰 시 말소기준권리보다 후순위 권리가 없으므로 낙찰자는 권리 인수 부담은 없음.)

6.2. 임대차 관계

본건의 임차인은 대항력이 없어 명도 대상임. (인수 보증금 없음)

6.3. 건물 상태

건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축이나, 건물 노후화 및 하자 여부 등은 현장 확인 필요.

6.4. 주변 환경

현재까지 확인된 혐오시설은 없음. (다만, 추가적인 주변 조사가 필요할 수 있음)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 준공된 건물임.

감정가는 1억 6,100만원이나, 최근 실거래가는 2억 4,800만원 ~ 2억 6,300만원 수준으로 시세 대비 저평가된 것으로 판단됨.

다만, 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 시 여러 차례 유찰될 가능성을 염두에 두어야 함.

임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 실제 명도 시점 및 절차는 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

부산 지역 인기 주거지인 광안동에 위치하여 실수요 및 투자 가치가 있음.

최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세차익 기대 가능.

건물 사용승인일이 2022년으로 신축에 가까워 내부 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 최근 시세를 반영하여 산정함.

최근 실거래가 평균(약 25,000만원) 및 감정가(1억 6,100만원)를 고려할 때, 적극적인 입찰을 위해서는 시세 접근이 중요함.

단, 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성을 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가 대비 100% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

보수적 접근 시 예상 입찰가: 161,000,000원 ~ 193,200,000원

시세 반영 시 예상 입찰가: 248,000,000원 ~ 263,000,000원 (단, 이 경우 시세보다 낮게 낙찰받을 수 있는 기회를 놓칠 수 있음)

권장 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원 (감정가를 기준으로 +@, 유찰 가능성 및 권리 분석상 안전성을 고려한 범위)

주의: 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있으며, 최종 결정은 본인의 신중한 판단 하에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.