나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [16] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경109840 (16) 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 5층503호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정가는 1억 6,300만원입니다.

토지 면적은 12.49㎡(약 3.78평)이며, 건물 면적은 20.82㎡(약 6.30평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 5층 503호이며, 사용승인일은 2022년 5월 26일입니다.

건물의 외벽은 치장타일 및 스톤코트 마감, 내벽은 내부인테리어 및 벽지 도배, 창호는 하이샷시창호 구조입니다.

건물은 근린생활시설(사무소) 1개 호실과 도시형 다세대주택 16개 호실로 구성되어 있으며, 본건은 그중 다세대주택입니다.

급배수, 위생, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 개별난방(도시가스) 설비를 갖추고 있습니다.

토지 이용 계획은 제2종일반주거지역입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

토지 형상은 가장형의 평지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(채권최고액 2,090,000,000원)입니다.

본건 등기사항에는 다수의 근저당권 및 근저당권부채권근질권이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지 제공된 정보로는 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 이동한은 2023년 10월 10일 전입하였으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주변의 주택 및 상가 밀집 지역 특성을 보입니다.

대중교통 접근성이 양호한 편으로, 지역 내에서 소규모 상업 활동 및 주거 수요를 충족하는 입지입니다.

5. 생활정보

단지 인근에 수영초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 있습니다.

주변으로 상가 및 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

토지 지분 면적이 12.49㎡로 매우 작아, 건물 가치에 비해 토지 가치가 미미합니다.

북측 및 남측으로 폭 3m 내외의 막다른 도로에 접해 있어 차량 진출입이나 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

임차인 '이동한'의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 대항력은 없으나, 혹시 모를 채권 채무 관계가 발생할 가능성은 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다. (다만, 보증금 0원으로 인수되는 금액은 없습니다.)

공동담보 물건으로, 다른 공동담보물의 진행 상황에 따라 본 건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 소형 다세대주택으로, 시세 대비 낮은 감정가를 가지고 있어 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 인수되는 부담이 없는 점은 장점입니다.

다만, 작은 토지 지분과 막다른 도로라는 점은 향후 자산 가치 상승 측면에서 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

소형 면적의 다세대주택으로 비교적 소액 투자가 가능합니다.

부산 수영구라는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

말소되는 권리가 많아 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 17.38㎡ ~ 25.25㎡)의 다세대주택이 2억 4,800만원에서 2억 6,300만원 사이에서 거래되고 있습니다.

본건 물건의 전용면적은 20.82㎡로, 최근 거래 사례와 유사한 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

감정가는 1억 6,300만원으로, 현재 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다.

안전 마진 확보와 경쟁력 있는 입찰가 산정을 위해, 최근 거래 시세의 하단부와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근합니다.

경쟁률 및 현장 상황에 따라 변동 가능성이 있으나, 1억 8,000만원 ~ 1억 9,500만원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(참고: 위 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 반드시 법원 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.