나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [12] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (12)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22, 로아 4층 403호

토지면적: 16.72㎡ (약 5.06평)

건물면적: 27.87㎡ (약 8.43평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 4층 403호

준공일자: 2022년 5월 26일 (사용승인일 기준)

감정평가액: 218,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권입니다.

말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구 2번 주택임차권(손하민), 갑구 2번 임의경매 개시결정 등기, 을구 1-2번 근저당권부채권근질권설정, 을구 1-3번 각 근저당권부채권질권설정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수 대상 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

임차인 현황:

주택임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 손하민)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2024년 5월 3일

전입일자: 2024년 5월 24일

대항력: 없음

비고: 본 건 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 130,000,000원은 인수되지 않고 배당을 통해 변제받을 예정입니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

최근 매매 및 전월세 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 다세대주택 시세는 면적 및 건축 연도에 따라 차이를 보이고 있습니다.

2022년식, 전용면적 25.25㎡(약 7.64평)의 "다온" 다세대주택이 248,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 ㎡당 약 9,821,782원의 시세입니다.

본건은 전용면적 27.87㎡(약 8.43평)이며, 2022년식 건물로 유사한 조건의 최근 거래 사례가 존재합니다.

이러한 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정평가액인 218,000,000원보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

인근 유사 면적(25.25㎡)의 2022년식 다세대주택이 248,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(27.87㎡, 2022년식)의 시세는 약 270,000,000원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 단지 인근에 수영초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 주변에 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적으로 주거 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

총 채무액이 2,220,000,000원(22.2억 원)으로 감정가 대비 매우 높다는 점은 유의해야 합니다. 이는 경매 과정에서 경쟁이 치열해질 수 있음을 시사합니다.

임차인의 대항력이 없다고 판단되나, 모든 권리관계는 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 신축급 다세대주택으로, 편리한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정평가액 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 높은 총 채무액으로 인해 입찰 경쟁이 예상되며, 면밀한 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물(2022년 준공)

역세권은 아니지만 대중교통 및 차량 접근성이 좋은 입지

부산의 인기 지역인 광안동에 위치

인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 명도 부담이 적음 (명도 협의는 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 218,000,000원입니다.

유사한 조건의 최근 거래 사례("다온" 2022년식, 25.25㎡, 248,000,000원)를 고려할 때, 본건(27.87㎡)의 시장 가치는 약 270,000,000원 내외로 추정됩니다.

인수 보증금이 0원이고, 권리관계가 명확하여 입찰가를 산정할 때 시장 가치와 감정가 사이에서 합리적인 수준을 고려하는 것이 중요합니다.

이러한 분석을 바탕으로, 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

실제 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.