나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [14] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (14)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 13.94㎡ (약 4.22평)

* 건물면적: 23.23㎡ (약 7.02평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건물명: 로아

* 총 층수/해당 층수: 5층 중 5층

* 건축년도: 2022년

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동, 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 본 경매 절차를 통해 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 말소 예정 권리: 소유권보존(갑1), 근저당(을1) 및 후순위 근저당부 채권 질권 설정, 주택임차권(을2), 임의경매개시결정(갑2) 등이 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계전: 박세은)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 28일

* 확정일자: 2022년 6월 27일

* 배당신고일자: 2024년 8월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거용 다세대주택으로, 주변은 주거 지역 내 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 수영초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 설정되어 있어, 채무 규모가 크다는 점을 시사합니다. 다만, 경매 절차를 통해 권리 관계는 정리됩니다.

* 도로 상황: 서측 약 8m 도로와 접하고 있으나, 북측 및 남측으로는 약 3m의 막다른 도로에 접해 있어 일부 차량의 접근에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구 광안동에 위치한 2022년 준공의 신축급 다세대주택입니다.

* 수영초등학교 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 제공된 주변 시세 자료와 비교할 때 감정가가 현저히 낮아 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 권리분석 결과 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰 시 권리 인수가 매우 깔끔합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2022년 준공으로 건물이 비교적 신축이며 관리가 용이합니다.

* 우수한 입지: 부산 수영구 광안동의 선호 지역에 위치하며, 수영초등학교 학군 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: 인수 부담이 없어 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 최근 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 높은 수익률 달성이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 182,000,000원

* 최근 실거래가 자료 분석 결과, 본건과 유사한 2022년식 다세대주택(전용면적 25.25㎡)이 248,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(전용면적 23.23㎡)은 해당 시세와 비교 시 저평가된 것으로 판단됩니다.

* 또한, 5층이라는 층수 이점을 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성도 존재합니다.

* 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하였습니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원 (금 이억 일천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.