나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [11] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (11)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

건물면적: 28.58㎡ (약 8.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형선망수산업협동조합 (경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로 폭 약 8m, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 정유진)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 22일

확정일자: 2022년 7월 15일

배당신고일자: 2024년 8월 16일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 천승표

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 22일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으며, 상기 임차인을 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

최근 2026년 7월 거래된 유사 물건 중, 2022년에 건축된 '다온' (부산 연제구, 광안동 179-3번지)은 전용면적 25.25㎡, 4층이 248,000,000원 (약 982만원/㎡)에 거래되었습니다.

2010년에 건축된 '명성마이빌' (부산 수영구, 광안동 147-16번지)은 전용면적 17.38㎡, 3층이 250,000,000원 (약 1,438만원/㎡)에 거래되었습니다.

2015년에 건축된 '좋은보람' (광안동 188-2번지)은 전용면적 21.45㎡, 2층이 263,000,000원 (약 1,226만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 2022년 5월에 사용 승인된 신축 건물(로아)의 4층, 전용면적 28.58㎡ (약 8.65평)으로, 감정가는 224,000,000원 (약 784만원/㎡)입니다.

가장 유사한 신축 건물인 '다온'의 거래가액(248,000,000원)과 비교했을 때, 본건의 감정가는 시장가보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 수영초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 인근 버스 정류장 이용을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 차량 접근성도 좋은 편입니다. 광안리 해수욕장과 같은 관광 명소와의 접근성도 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 경우, 등기부채권 총액이 약 22억 7천 5백만원으로 높으나, 이는 말소기준권리인 근저당권 및 후순위 권리들로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

제공된 정보 및 추가적인 주변 시설 조사 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

임차인의 보증금 및 차임 정보가 명확히 파악되었으며, 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 부산 수영구 광안동이라는 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 복잡해 보이지만, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸되며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없어 권리 분석상 명확한 물건입니다. 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인된 건물로 노후도가 낮습니다.

* 역세권 및 생활 편의: 수영초등학교 인근이며, 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 후순위 권리 및 임차 보증금은 매각으로 소멸됩니다.

* 시세 차익 기대: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 주변 환경: 혐오시설 없이 주거 및 상업 시설이 혼재된 살기 좋은 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 224,000,000원입니다.

유사한 조건의 최근 거래 사례 (2022년 건축, 25.25㎡, 4층)가 248,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(28.58㎡, 4층, 2022년 건축)의 실제 시장 가치는 2.8억 원 이상으로 추정됩니다.

인수 보증금이 없고 권리 분석이 명확한 점, 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 이상의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

현재 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 약 245,000,000원 ~ 255,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.