나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [9] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

1.1. 1. 위치 및 주위환경

2.

1.1. 2. 교통상황

2.

1.1. 3. 토지 이용계획

2.

1.2. 권리분석

2.

1.2. 1. 등기부현황

2.

1.2. 2. 임차인 현황

2.

1.3. 상권분석

2.

1.4. 생활정보

2.

1.4. 1. 주변 편의시설

2.

1.4. 2. 교육시설

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

1.6. 종합 의견

2.

1.7. 투자 포인트

2.

1.8. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2.

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 500-22번지에 위치한 '로아' 건물 내 3층 304호 다세대주택입니다. 새 주소로는 부산광역시 수영구 광일로46번길 34 (광안동)입니다.

2022년 5월 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 1억 7천만원입니다.

물건의 면적은 토지 지분 13.01㎡ (약 3.93평), 건물 전용면적 21.68㎡ (약 6.56평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

2.

1.1. 1. 위치 및 주위환경

2.

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.

1.1. 2. 교통상황

2.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.

1.1. 3. 토지 이용계획

2.

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역으로, 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

1.2. 1. 등기부현황

2.

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(20억 9천만원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 근질권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

낙찰 후 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

2.

1.2. 2. 임차인 현황

2.

조사된 임차인은 주택도시보증공사(승계 전: 정유선)이며, 보증금 1억 4천만원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2023년 4월 20일, 확정일자는 2023년 3월 29일입니다.

임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸되며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

물건지 주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 소규모 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

1.4. 1. 주변 편의시설

2.

본건 인근에 기본적인 상업시설 및 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

1.4. 2. 교육시설

2.

수영초등학교가 남서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

본 물건은 2022년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 건물 노후도에 대한 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다수의 채권이 설정되어 있으나 모두 소멸 예정이므로 권리 관계는 명확합니다.

다만, 감정평가액 1억 7천만원 대비 최근 실거래가가 2억 4천만원대에서 2억 6천만원대로 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상보다 높은 명도 비용이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 부산 수영구 광안동의 수영초등학교 인근에 위치한 비교적 신축의 다세대주택입니다.

등기부상 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리 관계가 없으며, 대항력 없는 임차인의 보증금도 인수하지 않아 명도 리스크가 적습니다.

감정가는 1억 7천만원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가가 2억 4천만원대에서 2억 6천만원대에 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 소형 다세대주택으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 2022년 준공된 신축급 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 감정가 대비 높은 시세 형성으로 인한 시세 차익 기대감이 높습니다.

* 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(21.45㎡)이 2억 6천 3백만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 17.38㎡는 2억 5천만원, 25.25㎡는 2억 4천 8백만원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 1억 7천만원으로, 최근 실거래가 시세보다 현저히 낮은 수준입니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점을 고려하면, 현재 시장 가격을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 2억 5천만원 ~ 2억 6천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.