나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [10] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (10)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 4층401호

구분: 다세대주택

감정가: 227,000,000 원

토지 면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물 면적: 29.05㎡ (약 8.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2022-05-26

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역임.

인접 도로상태: 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(금 2,090,000,000원)임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

임차인 현황:

*: 주택도시보증공사(승계전:유다은)

보증금: 160,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2022-06-28

확정일자: 2022-06-23

배당신고일자: 2024-08-09

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 감액분 40,000,000 원

등기부상 총 채권액: 약 2,290,000,000 원 (근저당권 및 질권 설정액 합계)

권리분석 요약: 본건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없음. 등기부상 채권 총액이 매우 높으나, 이는 말소기준권리에 의해 모두 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

부근 지역 특성: 부산 수영구 광안동은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 도심 접근성이 양호함.

주변 건물 유형: 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

건축연도: 본건 건물(로아)은 2022년 5월에 사용승인되어 신축 건물임. 주변 비교 대상 물건들은 2010년, 2015년, 2022년 건축임.

이용 형태: 본건 건물은 공동주택(다세대주택)이며, 일부 층에는 근린생활시설(사무소)이 존재함.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 광안동 지역은 상업 활동이 활발하여 다양한 상점, 식당, 편의시설 이용이 편리함. 검색 결과, 주변에 숙박시설, 파티룸, 방탈출 카페 등이 분포하나, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

주변 교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치함.

주변 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로의 접근성도 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높아 채무 불이행 사유가 명확함.

대항력 없는 임차인: 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있음.

공동담보: 본건 외 다른 물건도 담보로 제공되었을 가능성이 있어, 채무 관계가 복잡할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동에 위치한 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호함.

대항력 없는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점임.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 신축 건물이라는 점을 감안할 때 투자 가치가 높을 것으로 예상됨.

다만, 등기부상 채권 총액이 매우 높다는 점은 유의해야 함.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 부산의 인기 주거 지역인 광안동에 위치함.

신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호함.

비인수 임차인: 보증금 인수 부담이 없어 낙찰가의 실질적 부담이 적음.

상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 다세대주택 실거래가 분석 결과, 비슷한 면적 및 연식의 물건들이 2억 4천만 원에서 2억 6천만 원 이상의 가격으로 거래되었음. 본건의 감정가는 2억 2천 7백만 원으로, 주변 시세보다 약 10~20% 낮게 책정된 것으로 파악됨. 임차인의 보증금 1억 6천만 원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 필요가 없으므로, 실질적인 부담은 입찰가로 결정됨. 신축 연식과 입지, 시세 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 2억 7천만 원에서 2억 8천만 원 수준으로 예상됨. 안전한 투자를 위해 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적임.

추천 예상 입찰가: 2억 4천만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.