나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [7] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (7)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 면적

* 토지면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

* 토지지분: 17.147761505403263㎡ (약 5.19평)

* 건물면적: 28.58㎡ (약 8.65평)

* 건물지분: 28.58㎡ (약 8.65평)

1.3. 매각정보

* 감정가: 224,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 제공된 정보 없음

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 건물 구조 및 상태

* 본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물입니다.

* 외벽은 치장타일 및 스톤코트 마감으로 되어 있습니다.

* 내벽은 내부인테리어 및 벽지 도배로 마감되었으며, 창호는 하이샷시 구조입니다.

* 건물은 2021년 11월에 건축 허가를 받아 2022년 5월 사용 승인되었습니다.

2.3. 교통

* 본건까지 차량으로 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지의 형상은 가장형의 평지이며, 공동주택(다세대주택)의 부지로 이용되고 있습니다.

* 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 06월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 강동우 (2022-06-17, 갑1)

* 근저당권: 주식회사다온인베스트대부 (2022-06-17, 2,090,000,000원, 을1, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김명건 (2024-09-23 등기, 2024-06-21 전입, 2024-05-17 확정, 130,000,000원, 을2)

* 임의경매: 대형선망수산업협동조합 (2024-09-04, 1,920,515,001원, 갑2)

* 다수의 근저당권부채권질권설정이 등기되어 있으나 모두 말소되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 김명건)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2024-06-21

* 확정일자: 2024-05-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 김 은 대항력이 없으므로 보증금 130,000,000원을 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 부산광역시 수영구 광안동은 주거지역과 상업지역이 혼합된 도심 지역입니다.

* 주변에 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 분포하고 있습니다.

4.2. 상권 현황

* 근린생활시설(사무소)이 일부 포함되어 있어 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 지역 내 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 다수의 상업시설, 병원, 금융기관 등이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

* 수영초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타 생활 환경

* 차량 진출입 및 대중교통 이용이 용이하여 교통 편의성이 높습니다.

* 광안리 해수욕장과도 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 공동담보 물건으로, 경매 진행 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크

* 임차인 김 은 대항력이 없으나, 이사 협의 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 주변 지역에 특별히 문제될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 본건은 부산 수영구 광안동의 입지 좋은 다세대주택으로, 비교적 최근에 신축된 건물입니다.

* 소액의 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7.2. 시장 분석

* 최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 보면, 본건의 감정가인 2억 2,400만원보다 높은 2억 4,800만원에서 2억 6,300만원 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다. [cite: Provided JSON data]

* 이는 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사하며, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 탁월한 입지: 수영초등학교 인근이며, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가보다 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 향후 전망

* 부산의 주요 도심 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건의 건물면적은 28.58㎡(약 8.65평)입니다.

* 최근 유사 면적의 다세대주택 매매가는 2억 4,800만원에서 2억 6,300만원 수준입니다. [cite: Provided JSON data]

* 감정가는 2억 2,400만원으로, 이는 최근 시세보다 낮은 금액입니다.

9.2. 최적 입찰가 제안

* 인수되는 보증금이 없는 점과 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 이상으로 판단됩니다.

* 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익을 확보하기 위해, 감정가인 2억 2,400만원에서 2억 4,000만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 경매 시세 변동 및 경쟁 상황에 따라 유연한 대응이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.