나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [4] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (4)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 2층203호

* 신축 주소: 부산광역시 수영구 광일로46번길 34 (광안동)

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설(사무소)로 이용)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

* 건물명: 로아 (Roa)

* 건축 연도: 2022년 5월 26일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브지붕)

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 (본건 2층)

* 동/세대수: 총 16세대

* 건물 면적: 28.52㎡ (8.63평) (전용면적)

1.3. 토지 정보

* 토지 면적: 17.11㎡ (5.18평)

* 토지 지분: 17.111762006091713㎡ (5.18평)

1.4. 감정가 및 입찰 정보

* 감정가: 223,000,000원

* 채권자 (경매 신청인): 대형선망수산업협동조합

* 공동 담보: 해당 물건에 공동담보 설정된 것으로 추정됨

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치함.

* 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 토지 형상: 가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

* 인접 도로: 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역임.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 본 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당(을1)임.

* 소유권 보존 등기: 강동우 (2022-06-17)

* 근저당 (말소기준): 주식회사다온인베스트대부 (2022-06-17, 2,090,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 대형선망수산업협동조합 (2024-09-04, 1,920,515,001원)

* 등기부채권 총액: 2,220,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 공 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-25

* 확정일자: 2024-02-26

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 130,000,000원에 대해 낙찰자가 인수할 의무는 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

* 상기 명시된 지상권에 대한 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 광안동 지역은 주거용 부동산(아파트, 다세대주택, 단독주택)과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 수영초등학교 인근으로 학군이 형성되어 있으며, 지역 생활권 내 상권이 발달되어 있음.

4.2. 상업 시설 현황

* 건물 내에 일부 근린생활시설(사무소) 용도가 포함되어 있으며, 주변 상권 역시 근린생활시설이 다양하게 분포하여 생활 편의성을 제공함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

* 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 교육 시설

* 수영초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 편의 시설

* 주변 근린생활시설, 소규모 상가 등을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 총액 및 공동담보

* 등기부채권 총액이 22억 2천만원에 달하여, 채무 규모가 상당함.

* 공동담보 설정으로 인해 다른 담보 물건의 경매 결과가 본 물건에 영향을 미칠 가능성이 있음.

6.2. 미확인 권리

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 세부 정보가 없어 정확한 권리 내용을 파악하기 어려움. 입찰 전 반드시 확인 필요.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

* 본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 2022년 신축 다세대주택 2층 203호임.

* 주변 환경, 교통, 교육 시설 등 주거지로서의 기본적인 입지 조건이 양호함.

7.2. 시장 평가

* 제공된 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 본건의 감정가(223,000,000원)는 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됨.

* 특히 2022년 준공된 '다온' 건물의 전용면적 25.25㎡(7.64평) 물건이 24,800만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(28.52㎡)은 시세 상단 기준 약 27,992만원까지 가치를 형성할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 입지

* 2022년 완공된 신축 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있음.

* 부산의 인기 주거 지역인 광안동에 위치하여 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

8.2. 시세 대비 낮은 감정가

* 주변 유사 건물의 시세와 비교했을 때 감정가가 낮아, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

8.3. 권리 인수 부담 없음

* 임차인에게 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소 예정이므로 권리관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상 가치

* 본건 전용면적 28.52㎡ (8.63평) 기준, 보수적으로 평당 3,246만원 (2022년 준공 '다온' 비교)을 적용 시 예상 시세는 약 27,992만원임.

* 감정가 22,300만원과 비교 시, 약 25% 이상의 상승 여력이 있음.

9.2. 최종 입찰가 제안

* 인수해야 할 보증금이 없고, 신축 건물의 입지 및 시세 대비 저평가된 감정가를 고려할 때 경쟁 입찰 시 감정가 이상으로 입찰가가 상승할 가능성이 높음.

* 본건의 예상 가치 범위 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

* 권장 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.