나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [6] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 227,000,000원

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물면적: 29.05㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건축물 사용승인일: 2022년 05월 26일

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치함.

주변 지역은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

토지는 가장형의 평지이며, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로: 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 06월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권 (을1)임.

모든 등기부 상의 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매 등)는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정임.

인수되는 권리는 없는 것으로 분석됨.

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 조 )

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 27일

확정일자: 2022년 07월 06일

배당신고일자: 2024년 08월 08일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

소유권보존: 강동우 (2022-06-17)

근저당: 주식회사다온인베스트대부 (2022-06-17, 2,090,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 조현제 (2024-08-08, 190,000,000원) - 말소 (전입 2022-07-27, 확정 2022-07-06)

임의경매: 대형선망수산업협동조합 (2024-09-04, 1,920,515,001원) - 말소

기타: 다수의 근저당권부채권질권설정 (총 2,280,000,000원) - 모두 말소

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광안동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 지역임.

소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 존재함.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능은 확보되어 있음.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 시기(2022년)에 신축된 다세대주택의 전용면적 25.25㎡가 248,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 3,246만원 수준임. 이를 본건의 건물면적 29.05㎡(약 8.79평)에 적용 시, 약 285,000,000원의 시세가 추정됨.

1.4. 생활정보

교육시설: 수영초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

교통: 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

주변 시설:

* 부산광역시 수영구 광안동 500-22번지 인근을 조사한 결과, 특별히 혐오 시설은 발견되지 않았음.

* 인근 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있음 (권리분석상 문제는 없으나 참고).

임차인 조현제(대위: 주택도시보증공사)의 경우 대항력이 없으나, 배당 여부에 따라 최종적인 보증금 처리 결과를 확인해야 할 수 있음 (본건에서는 인수 보증금 0원으로 분석됨).

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 다세대주택으로, 도심 생활 인프라 접근성이 양호한 편임.

권리관계가 명확하게 정리되어 낙찰자가 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됨.

감정가(227,000,000원) 대비 최근 매매 시세가 약 248,000,000원 ~ 285,000,000원 수준으로 추정되어, 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 있을 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2022년 사용승인)로 내부 상태 및 건물 노후도가 낮을 것으로 기대됨.

광안동 지역은 지속적인 주거 수요가 있는 지역임.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 227,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 약 248,000,000원 ~ 285,000,000원으로 추정됨.

감정가가 현재 시세보다 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 있을 수 있음.

예상 입찰가: 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.