나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [8] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (8)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 3층303호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 표기, 일부 근린생활시설(사무소) 용도로도 사용)

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.11㎡ (약 5.18평)

건물면적: 28.52㎡ (약 8.63평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 223,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 가장형의 평지로, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다.

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.4. 지역 지구

제2종일반주거지역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2022년 6월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(을1)입니다.

해당 물건은 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,230,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 변수진)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 15일

확정일자: 2022년 06월 30일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 전액 변제받거나, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (예: 지상권 등)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

외벽은 치장타일 및 스톤코트 마감, 내벽은 내부인테리어 및 벽지 도배 마감으로 되어 있습니다.

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스) 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상권

건물이 위치한 지역은 주거용 다세대주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/물리적 리스크

제공된 정보상 법적 또는 물리적 하자 사항은 명확히 드러나지 않습니다. 다만, 공동담보 물건으로 경매에 나왔다는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5.2. 특이사항

공동담보 물건으로 경매 절차가 진행되고 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동의 신축급 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 2천 3백만원이나, 최근 주변 유사 면적 다세대주택의 매매 사례를 볼 때 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있는 것으로 분석됩니다. 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없고, 모든 권리가 소멸될 예정이므로 명도에 대한 부담이 적습니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 건물(2022년 사용승인)로 관리 상태 및 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 부산 수영구 광안동은 지역적 선호도가 높은 지역으로 꾸준한 수요가 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 2억 4천 8백만원에서 2억 6천 3백만원 사이로 거래되었습니다. 본건 건물이 신축급임을 감안할 때, 현재 시세를 반영한 예상 가치는 2억 8천만원 이상으로 추정됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가(2억 2천 3백만원)와 낙찰 후 명도 비용, 취득세 등을 고려하여 250,000,000원(2억 5천만원)을 예상 입찰가로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최근 시장 동향을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.