나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [3] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 2층202호

사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (3)

경매구분: 부동산임의경매

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

토지지분: 17.147761505403263㎡ (약 5.19평)

건물면적: 28.58㎡ (약 8.65평)

건물지분: 28.58㎡ (약 8.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

준공일: 2022년 5월 26일 (건축 허가 2021년 11월 11일)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물

건물 용도: 공동주택 (다세대주택)

해당 호실: 2층 202호 (전용면적 28.58㎡)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 가장형의 평지로, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다.

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

본건은 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.)

말소기준권리:

* 주식회사다온인베스트대부 근저당 (2022-06-17 접수, 2,090,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 이동규)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-07-25

* 배당신고일자: 2024-07-29

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을2)으로 등기되었으나 말소 처리되었습니다. 대항력은 없으며, 배당받지 못할 경우 인수 여부를 확인해야 하나, 현재 정보상 말소 예정이므로 인수 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 강동우 (2022-06-17)

* 근저당: 주식회사다온인베스트대부 (2022-06-17, 2,090,000,000원, 말소기준)

* 주택임차권: 이동규 (2022-07-25 전입/확정, 185,000,000원, 말소)

* 임의경매: 대형선망수산업협동조합 (2024-09-04, 1,920,515,001원, 말소)

* 1번근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025-06-30, 2,090,000,000원, 말소)

* 1번근저당권부채권질권설정: 김미연 (2025-07-22, 50,000,000원, 말소)

* 1번근저당권부채권질권설정: 강영재 (2025-07-22, 50,000,000원, 말소)

* 1번근저당권부채권질권설정: 이동혁 (2025-07-22, 100,000,000원, 말소)

* 1번근저당권부채권질권설정: 최규효 (2025-07-22, 100,000,000원, 말소)

* 1번근저당권부채권질권설정: 정순옥 (2025-07-22, 100,000,000원, 말소)

* 1번근저당권부채권질권설정: 김봉오 (2025-07-22, 100,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 2,275,000,000원 (모든 권리는 말소될 예정입니다.)

1.3. 상권분석

본건은 부산 수영구 광안동의 주거지역에 위치하며, 수영초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변에는 다세대주택, 소규모 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

대중교통 접근성이 양호하여 이용객 접근성이 나쁘지 않을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 버스정류장이 소재하여 시내버스 이용이 편리하며, 차량을 이용한 진출입도 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 현재 임차인 정보는 파악되었으나, '기타 참고사항'에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 및 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 등기부상 임차권은 말소 예정으로 인수 대상이 아닙니다.

* 공동담보 물건: '공동담보'라는 특이사항이 있어, 본 건 외 다른 물건과 함께 담보로 설정되었을 가능성이 있습니다. 경매 진행 및 낙찰 후 처리 과정에서 추가적인 고려 사항이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준으로, 경매 진행 상황에 따라 유찰 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 2022년식 신축급 다세대주택입니다. 수영초등학교와 인접하여 주거 환경이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

감정가는 2억 2,400만원이지만, 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 조건의 다세대주택들이 2억 4,800만원에서 2억 6,300만원 사이에서 거래되고 있어, 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었다고 볼 수 있습니다.

채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성이 있으나, 시세 대비 저평가된 감정가로 인해 재매각 시 경쟁이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인된 건물로 비교적 연식이 짧아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 주거 선호 지역에 위치하여 실거주 만족도가 높으며, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 유찰 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건의 최근 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일 거래: 17.38㎡, 2010년식, 250,000,000원

* 2026년 7월 2일 거래: 25.25㎡, 2022년식, 248,000,000원

* 2026년 7월 1일 거래: 21.45㎡, 2015년식, 263,000,000원

본건은 28.58㎡ 면적에 2022년식으로, 2022년식인 '다온'(25.25㎡)이 248,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 본건의 시장 가치는 약 2억 5,000만원 내외로 추정됩니다.

감정가는 224,000,000원으로, 시장가 대비 약 10% 이상 낮게 책정되었습니다.

본 건은 인수할 임차 보증금이 없고 권리 관계가 명확하여 안전하게 취득할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해 시장가 대비 90% 수준의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가: 235,000,000원 (시장가 평균치 및 감정가, 면적 차이 등을 종합적으로 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.