나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [5] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22, 로아 2층 204호

건물 명칭: 로아

용도: 공동주택 (다세대주택)

준공 연도: 2022년 5월 (사용승인일 기준)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 13.01㎡ (약 3.93평)

토지 지분: 13.007819084574624㎡

건물 면적 (전용면적): 21.68㎡ (약 6.56평)

건물 지분: 21.68㎡

건축 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브 지붕

건물 층수: 5층 건물 중 2층 204호

건물 외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감

건물 내벽: 내부 인테리어 및 벽지 도배

건물 창호: 하이샷시 창호

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 170,000,000원

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역입니다.

2.4. 도로 및 접근성

건물은 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 주식회사 다온인베스트대부의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 양은녕)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 22일

* 확정일자: 2022년 6월 29일

* 배당신고일자: 2024년 8월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 강동우 (2022-06-17)

* 근저당: 주식회사 다온인베스트대부 (2022-06-17, 2,090,000,000원) - 말소기준

* 주택임차권: 양은녕/주택도시보증공사 (2022-07-22 전입, 2022-06-29 확정, 140,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 대형선망수산업협동조합 (2024-08-02, 1,920,515,001원)

* 1번 근저당부채권질권 등 다수 (총 채권액: 2,230,000,000원) - 모두 말소 예정

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례가 있습니다.

* 명성마이빌 (부산 수영구 광안동 147-16): 2010년식, 전용 17.38㎡, 3층, 2026년 7월 4일 250,000,000원에 매매.

* 다온 (부산 연제구 광안동 179-3): 2022년식, 전용 25.25㎡, 4층, 2026년 7월 2일 248,000,000원에 매매.

* 좋은보람 (부산 수영구 광안동 188-2): 2015년식, 전용 21.45㎡, 2층, 2026년 7월 1일 263,000,000원에 직거래.

4.2. 시세 분석

본건은 2022년 5월 준공된 신축 다세대주택으로, 전용면적 21.68㎡를 가지고 있습니다.

주변 유사 면적(17-25㎡)의 다세대주택이 최근 248,000,000원 ~ 263,000,000원 범위에서 거래된 것을 감안할 때, 본건의 시세는 약 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 170,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 현황은 현장 조사 및 추가 정보 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

수영초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 수영중학교, 수영고등학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다.

5.3. 혐오시설

주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 투자 전 반드시 해당 지역의 혐오시설 유무를 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인이나 매각으로 인해 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 기타 리스크

* 감정가 대비 시세가 높아 경매에서 경쟁이 치열할 수 있으며, 예상보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점(주택도시보증공사 승계 전 양은녕)은 향후 명도 진행 시 변수로 작용할 수 있으나, 대항력이 없어 직접적인 금전적 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 광안동의 주거 선호 지역에 위치하고 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

감정가가 현재 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 좋은 투자 기회로 판단됩니다. 다만, 이러한 장점으로 인해 경매 참여자가 많아 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)로 인한 관리 용이성 및 상품성

* 부산 수영구 광안동의 우수한 입지 조건

* 낮은 감정가와 높은 시세 차이를 통한 높은 투자 수익률 기대

* 권리 분석상 안전하여 명도 및 법적 리스크가 적음

* 주변 편의 및 교육시설 접근성 양호

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적의 다세대주택이 최근 248,000,000원에서 263,000,000원 사이에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 170,000,000원에서 시세 대비 상당한 가격 괴리가 있어, 경매 시 높은 경쟁률이 예상됩니다.

수익성 확보 및 안전한 투자를 고려하여, 감정가의 120% ~ 135% 수준인 204,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 경쟁자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.