나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [2] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO (실제 경매 신청 채권자는 대형선망수산업협동조합)

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 2층201호

용도: 다세대주택

건물명: 로아

전유부 층수: 2층

전유부 호수: 201호

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

토지지분: 17.42975758334377㎡ (약 5.27평)

건물면적: 29.05㎡ (약 8.79평)

건물지분: 29.05㎡ (약 8.79평)

건축물대장상 대지면적: 287.6㎡ (약 86.99평)

건축물대장상 연면적: 627.46㎡ (약 189.83평)

건축물대장상 건축면적: 171.93㎡ (약 52.01평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 227,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접해 있음.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지의 용도지역은 제2종일반주거지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 06월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권 (채권최고액 2,090,000,000원)임.

본 경매 사건의 개시 결정 등기(2024년 11월 07일 접수, 채권자 대형선망수산업협동조합)는 말소기준권리보다 후순위임.

기타 을구에 등기된 권리들(주택임차권, 근저당권부 채권질권 등)은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 경매를 통해 모두 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 인수 가능한 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. 다만, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 내용이 기재되어 있으나, 등기부 요약 상에는 지상권 등기 내역이 확인되지 않음. 이는 실제 권리 분석 시 등기부등본 및 현황 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 권 )

* 보증금: 180,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-08-05

* 확정일자: 2022-07-12

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 임차인의 보증금 180,000,000원은 인수되지 않으며 법원 배당 절차에 따라 변제받아야 함. 만약 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 인수되지 않음.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 모두 말소될 예정이므로 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, 물건명세서에 언급된 '지상권' 관련 내용은 추가 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본 건이 위치한 지역은 공동주택(다세대주택)과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

4.2. 상업 시설 및 편의시설

주변에 소규모 상가, 편의점, 식당 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 2층 201호에 해당하며, 내외부 마감 상태는 양호한 것으로 보임.

5.2. 학교 및 교육시설

인근에 수영초등학교가 위치하고 있어, 초등학생 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호하다고 볼 수 있음.

5.3. 편의시설

* 건물 내 편의시설: 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 개별난방(도시가스) 등이 설치되어 있음.

* 주변 편의시설: 인근에 마트, 은행, 병원 등 주요 편의시설들이 자리하고 있어 생활이 편리할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

물건명세서에 언급된 '지상권'의 존재 가능성. 등기부 요약상에는 확인되지 않으나, 실제 경매 서류를 통해 최종 확인이 필요함. 지상권이 존재하고 말소되지 않는다면, 이는 건물의 사용 및 처분에 제약을 줄 수 있음.

6.2. 물리적 리스크

제공된 정보와 주변 환경 조사를 통해 건물 자체의 물리적인 심각한 하자는 발견되지 않았음. 다만, 준공 후 시간이 경과함에 따른 자연적인 노후화는 존재할 수 있음.

6.3. 임차인 관련 리스크

임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 의무는 없으나, 1억 8천만원이라는 보증금 규모가 크므로 배당 절차를 주의 깊게 살펴야 함. 차임이 0원으로 기재되어 있는 점은 특이사항으로, 계약 내용을 재확인할 필요가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 신축에 가까운 다세대주택으로, 입지 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 권리 관계는 명확하여 인수되는 부담은 없을 것으로 예상되나, 물건명세서 상의 '지상권' 관련 내용은 추가 확인이 필요. 감정가 대비 시세가 현저히 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 5월 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 양호한 입지: 수영구 광안동의 주거 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 인수 부담이 적음.

* 시세 대비 저평가: 감정가가 현 시세 대비 낮게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능.

* 편리한 교통: 대중교통 이용이 편리하며 차량 접근성도 양호함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 물건들의 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래가는 전용면적 기준 약 1,000만원 ~ 1,400만원/㎡ 수준으로 형성되어 있음. 본 건은 전용면적 29.05㎡이며, 2022년 5월 준공된 신축에 가까운 건물임을 감안할 때, 현재 시세는 약 377,650,000원 (29.05㎡ * 13,000,000원/㎡) 수준으로 추정됨. 감정가는 227,000,000원으로, 시세 대비 약 40% 가량 낮은 수준임.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 경우, 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어 경쟁이 치열할 것으로 예상됨. 인수되는 권리가 없다는 점과 신축급 건물이라는 장점을 고려할 때, 감정가의 110% ~ 120% 수준 또는 시세의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 감정가 227,000,000원의 115% = 약 261,050,000원

* 추정 시세 377,650,000원의 75% = 약 283,237,500원

따라서, 본 건의 적정 예상 입찰가는 약 260,000,000원에서 290,000,000원 사이로 판단되며, 보수적으로 270,000,000원을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.