나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109840 [1] 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 공동주택
(다세대주택)인 로아의 전부에 대한 평가로서, 부근은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로서,
-외벽: 치장타일 및 스톤코트 마감 등,
-내벽: 내부인테리어 및 벽지 도배 등,
-창호: 하이샷시창호의 구조임.

이용상태

(1)은 근린생활시설(사무소),
(2-17)은 도시형 다세대주택임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시
가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산동부지원 2024타경109840 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 500-22 로아 1층101호 (신주소: 부산광역시 수영구 광일로46번길 34 (광안동))

용도: 근린상가 (건물 전체는 공동주택(다세대주택)이나, 1층 101호는 근린생활시설(사무소)로 이용)

감정가: 248,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 37.78㎡ (약 11.43 평)

건물면적: 62.96㎡ (약 19.05 평)

토지 전체 면적 (건물 부지): 287.6㎡ (약 86.99 평)

건물 전체 면적: 627.46㎡ (약 189.81 평)

1.4. 구조 및 용도 (건물 전체)

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물

준공일: 2022년 5월 26일 (사용승인일 기준)

건물 구성: 총 17개 호실 (1층 근린생활시설(사무소) 1개 호실, 2-17층 도시형 다세대주택 16개 호실)

1.5. 기타 정보

특이사항: 공동담보

채권자: (OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 직접 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 총 5명의 임차인이 등록되어 있으나, 모두 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다.

* 임차인: 안

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2023-09-12, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2023-12-04, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2023-08-30, 대항력: 없음

* 임차인: 주

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2022-11-14, 대항력: 없음

* 임차인: 주

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2023-03-14, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 주식회사다온인베스트대부의 근저당권(을1)입니다. 이후 접수된 근저당권부채권질권설정, 임의경매개시결정(갑2), 압류(갑3) 등은 말소될 예정입니다. 물건명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

모든 등록 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 등기부상 권리관계 또한 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광안동 일대는 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 특히, 본건은 수영초등학교 인근에 위치하여 지역 주민들의 접근성이 좋습니다. 1층 근린생활시설(사무소)은 상업 시설로서의 잠재력을 가지며, 다세대주택은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 혼합 상권입니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 남서측 인근에 수영초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 건축물 설비: 급·배수 및 위생 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비(도시가스) 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: '공동담보' 물건 정보는 채무 구조가 복잡할 수 있음을 시사하며, 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 연식: 2022년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계나 현황에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 광안동에 위치한 본 물건은 신축급의 복합 용도 건물로, 1층 근린생활시설과 다세대주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 학군 또한 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 적다는 점은 투자 매력도를 높입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 실제 임대차 현황에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물의 상태가 양호하여 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 복합 용도: 1층 근린상가와 다세대주택으로 구성되어 주거 임대 수익과 상가 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 광안동의 편리한 교통과 생활 인프라를 누릴 수 있으며, 수영초등학교 인근으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리관계 명확: 인수할 보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들이 정리될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,000,000원입니다. 모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 인수되는 보증금이 없으므로, 해당 감정가를 기준으로 향후 낙찰가율, 시장 동향, 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 주변 지역의 부동산 시세 동향을 추가적으로 조사하여 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.