나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112037 [1] 부산광역시 남구 감만동 360 화평아트빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 감만동 소재 "동항초등학교" 서측 인근에 위치하는 화평아트
빌라 2층 202호로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반
교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 2층 202호로서
외벽: 타일붙임 및 몰탈위페인팅마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시창.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로서 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2018-01-10), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(동항초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2017-12-07)(동항초등학교 예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>,
정비구역(2018-01-10)<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 본건은 감만1구역 주택재개발정비구역 내에 소재하는 부동산으로 본 사업구역은
2020년 12월 16일 관리처분계획인가를 받고 이주절차 등이 진행되었으나 현재 사업이
지연되고 있는 것으로 탐문조사되오니 경매진행 및 응찰시 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

감만1구역재개발정비사업이 진행중. 2020. 12. 16.자 관리처분계획 인가. 이주 및 철거 진행중. 2026.6.9.자 감만1구역재개발정비사업조합의 사실조회 회신서에 의하면 현재 조합 명부상 소유주는 양재완으로 이 사건 신청인 양심석, 상대방 양우현, 강미영은 양재완의 상속인으로 조합원 분양권에 대한 상속 승계는 이루어지지 않음. 매수인이 조합원 분양권 승계취득을 위해서는 상속인들의 서류 및 경매를 통해 취득한 증비서류 제출요함. 매수인이 승계취득시 부동산 인도 집행비용 5,350,000원을 부담해야함. 분양신청 타입:59A(H), 동·호수 미정, 종전 토지가액 159,600,000원, 건축물가액 161,403,480원, 추정 비례율 101.13%, 예상 총 분양가격은 229,974,240원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경112037 (1)

소재지: 부산광역시 남구 감만동 360 화평아트빌라 2층 202호

용도: 다세대주택

건축년도: 2001년 (사용승인일 기준)

감정가: 232,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

면적:

* 토지면적: 48.35㎡ (약 159.8평)

* 건물면적: 75.26㎡ (약 248.8평)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 양OOOOO

1.1. 입지조건

주위 환경: 부산광역시 남구 감만동 소재 동항초등학교 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 남동측으로 폭 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동항초등학교), 정비구역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 10일자 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류 (금 38,756,110원)

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 일반적으로 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정임.

등기부 채권 총액: 38,756,110원

인수되는 임차보증금: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

1.3. 상권분석

현황: 본건은 공동주택(다세대주택)으로 현재 공실 상태임.

주변 시세 분석:

* 최근 2026년 2월, 인근 '다움빌라'(2014년 건축) 72.94㎡가 1억 8백만원에 거래되었음 (약 148만원/㎡).

* 2026년 2월, 인근 '해양'(1979년 건축) 70.74㎡가 1억 3천 6백만원에 거래되었음 (약 192만원/㎡).

* 2026년 6월, 인근 '해양'(1979년 건축) 70.74㎡가 1억 2백 9십만원에 거래되었음 (약 145만원/㎡).

이는 현재 건물 시세이며, 본건은 재개발 구역 내에 있어 미래 가치 상승이 예상됨.

1.4. 생활정보

주변 시설: 동항초등학교가 인근에 위치하며, 주거지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

재개발 사업 지연 및 불확실성: 감만1구역 재개발 사업이 진행 중이나, 사업 지연 가능성이 있으며, 사업 완료 시점 및 조건이 불확실함.

조합원 분양권 승계 복잡성:

* 양재완 소유주의 상속인(신청인 양 , 상대방 양 , 강 )이 존재하며, 이들에게 조합원 분양권의 상속 승계가 이루어지지 않음.

* 매수인은 조합원 분양권을 승계 취득하기 위해 상속인들의 서류 및 경매 취득 증빙 서류를 별도로 제출해야 하는 복잡한 절차를 거쳐야 함.

부동산 인도 집행 비용 부담: 조합원 분양권을 승계 취득 시, 매수인이 부동산 인도 집행 비용 5,350,000원을 부담해야 함.

공유물분할 경매의 복잡성: 공동 소유자 간의 분쟁으로 인한 경매이므로, 절차 및 이해관계가 복잡할 수 있음.

공실 상태: 현재 임차인이 없어 공실 상태로, 명도 진행 시 별도 협의가 필요할 수 있음 (다만, 인도 집행 비용 발생 예정).

1.6. 종합 의견

본건은 감만1구역 재개발 사업지 내에 위치한 다세대주택으로, 사업 완료 시 신축 아파트/주택으로의 전환을 통해 상당한 가치 상승이 기대되는 물건임.

그러나 공유물분할 경매라는 특수한 경매 구분과 더불어, 조합원 분양권 승계를 위한 복잡한 절차, 상속인과의 관계, 추가적인 인도 집행 비용 발생 등 상당한 위험 요소와 추가 비용이 수반됨.

재개발 사업의 진행 상황과 완료 가능성, 복잡한 권리 승계 절차를 면밀히 파악하고, 예상되는 추가 비용 및 시간을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

재개발 사업 완료 시 신축 아파트/주택으로의 전환을 통한 시세 차익 기대.

부산 남구의 신규 주택 공급 및 지역 개발 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

주변 실거래가(기존 건물): 약 102,290,000원 ~ 136,000,000원 (70~73㎡ 기준)

예상 총 분양가격(신축): 229,974,240원

추정 입찰가: 200,000,000원

이유: 본건은 재개발 사업 완료 시 미래 가치가 기대되나, 조합원 분양권 승계를 위한 복잡한 행정 절차, 상속인과의 협의, 인도 집행 비용(5,350,000원) 발생 등 추가적인 위험과 비용이 수반되므로, 감정가(232,000,000원) 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 제시된 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 반영하여 산정되었으며, 낙찰 후 추가 비용을 고려하여 산정된 총 예상 투자금액은 약 205,350,000원입니다. 이는 예상 분양가보다 낮은 수준으로, 투자 위험 대비 수익성을 확보할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.