나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경110871 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1322 정관신동아파밀리에 107동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 "정관초등학교" 북동측 인근에 위치하는 정관신동아파밀리에 107동 4층 403호로서 주위는 대규모아파트단지, 근린상가 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 15층건인 107동 4층 403호로서
- 외벽: 몰탈위페인트마감 등.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 난방시설, 승강기 및 화재탐지시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경110871 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1322, 정관신동아파밀리에 107동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 361,000,000원

토지면적: 65.14㎡ (약 19.7평)

건물면적: 107.83㎡ (약 32.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에스비아이저축은행 (관련 등기사항 참조)

특이사항: 대항력있는 임차인 김재익(보증금 0원, 차임 0원) 존재

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 "정관초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지 및 근린 상가 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조로, 15층 건물인 107동의 4층에 위치하고 있습니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 시설 및 승강기, 화재 탐지 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 교육환경보호구역(상대보호구역)에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 2022년 7월 19일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을21)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 내역:

* 임차인 현황:

- 임차인: 김재익

- 전입일자: 2010년 4월 28일

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 있음

- 비고: 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 인정됩니다.

- *주의사항 *: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 0원이라는 점은 일반적이지 않아 실제 인수해야 할 보증금 규모나 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 현재 제시된 정보 기준으로는 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권 이전 관련: 신동아건설주식회사, 남은화

- 근저당권: 한국자산관리공사 (말소기준권리), 주식회사넥스젠파이낸스대부 (말소)

- 가압류: 주식회사국민행복기금 (말소), 부산신용보증재단 (말소)

- 임의경매: 에스비아이저축은행 (말소)

- 압류: 국민건강보험공단 (말소)

- 등기부채권 총액: 521,572,886원

5. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린 상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

주거 지역으로서의 안정적인 배후 수요가 확보되어 있으나, 대형 상업 시설보다는 단지 내 및 인근 상가를 중심으로 형성된 지역 상권으로 파악됩니다.

6. 생활정보

교육: 단지 북동측 인근에 정관초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린 상가를 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 대규모 아파트 단지로 조성되어 있어 주거 쾌적성이 높으며, 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

아파트 정보: 정관신도시 신동아파밀리에는 2008년 12월 사용승인된 총 13개동 655세대의 아파트 단지입니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있으며, 지하주차시설(총 226대) 및 전기차 충전 시설(지하 24대)도 보유하고 있습니다.

면적 정보: 본 물건은 전용면적 107.83㎡ (약 32.6평)입니다.

7. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 김재익 씨가 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자가 말소기준권리보다 선순위여서 대항력이 인정되므로, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 일반적인 상황이 아니므로, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 위험이 있습니다.

최근 매매 사례에서 가격 편차가 존재합니다. 감정가(3.61억) 대비 3.42억에서 4.15억까지 거래가 이루어졌습니다. 특히 4.15억 거래는 감정가보다 상당히 높으며, 3.42억 거래는 감정가보다 낮은 편입니다. 이러한 시세 변동성은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

주변 지역을 조사한 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 입지 조건 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

그러나 대항력있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 존재한다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인한 명도 관련 불확실성을 충분히 고려해야 합니다.

최근 거래 사례를 볼 때 시세는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 있으나, 임차인 문제 해결 여부에 따라 낙찰 후 수익성이 크게 달라질 수 있습니다.

9. 투자 포인트

정관신도시 내에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

인근 정관초등학교 등 교육 시설 접근성이 우수합니다.

대규모 아파트 단지로 커뮤니티 시설 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 361,000,000원

최근 매매가 (107.83㎡ 기준): 342,000,000원 ~ 415,000,000원

인수 보증금: 0원

대항력있는 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 점을 감안할 때, 명도 과정에서의 잠재적 위험 비용 및 소요 기간을 신중하게 산정해야 합니다. 이에 따라 감정가 이하, 최근 거래 사례의 하단 가격 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

임차인과의 원만한 합의 가능성, 명도 과정에서의 법적 절차 등을 종합적으로 고려하여 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 만약 임차인과의 해결이 어렵거나 추가 비용 발생이 예상된다면, 더 낮은 가격으로의 입찰을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.