나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5912 [2] 부산광역시 해운대구 재송동 1155-3 시영아파트 47동 5층509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제52동 제4층 제404호로 외 2개호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,3,4)는 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내의 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 진출입로, 주차장시설 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(여명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(여명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : 일련번호(1)은 일련번호(2) 토지지분을 포함하여 평가하고, 일련번호(3,4)는 일련번호(5) 토지지분을 포함하여 평가함.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5912 (2)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1155-3, 시영아파트 47동 5층509호 (도로명주소: 부산광역시 해운대구 재반로118번길 71)

용도: 아파트

건물명: 시영아파트

토지면적: 15,949.20㎡ (약 4,824.86평)

토지지분: 50.23998㎡ (약 15.19평)

건물면적: 58.59㎡ (약 17.72평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 169,000,000원

건축물 정보:

총 층수: 5층 (사용승인일: 1984년 04월 28일)

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택 (아파트)

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대지권미등기

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

주변 환경: 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

지형 및 단지 상태: 남서향으로 완경사진 토지 위에 있으며, 아파트 단지 내 진출입로, 주차장 시설 및 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

전반적 권리상태: 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행으로 경매가 진행되었습니다.

말소기준권리: 을4, 2015년 07월 31일, 하나은행 근저당권 (채권금액 96,000,000원)

소멸되는 권리: 등기부등본 상의 근저당, 가압류, 임의경매 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요: 있음으로 표기되어 있으나, 상세내역은 확인 필요)

임차인 현황:

임차인: 박옥자

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015년 11월 09일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 설정되어 있고 대항력이 없는 임차인이므로, 경매 절차상 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 약 467,516,634원

대지권미등기: 본 물건은 대지권미등기 상태이므로, 추후 대지권 확보 및 등기 절차에 대한 확인이 필요합니다. 이는 소유권 행사나 재산 가치에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 소재한 재송동 일대는 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 밀집된 주거지역입니다.

배후 수요: 인근의 주거 단지들을 통한 안정적인 주거 수요 확보가 예상됩니다.

5. 생활정보

교육 환경: 단지 인근에 재송여자중학교가 위치해 있으며, 여명유치원, 안나스터디룸영어교습소 등 교육시설이 근거리에 있습니다. 토지이용계획 상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역도 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

편의시설: 단지 주변으로 재송여자중학교, 재송중학교, 재송초등학교 등이 있으며, 카페, 마트 등 기본적인 근린생활시설이 위치하고 있습니다. (검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 지역 개발 상황에 따라 변화 가능성이 있습니다.)

주거 쾌적성: 남서향의 완경사 지형에 위치하며, 단지 내 도로 및 주차 시설이 정비되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대지권미등기: 가장 큰 리스크 요인으로, 등기부상 대지권이 미등기 상태로 되어 있어 추후 소유권 행사, 재산 처분, 재건축 시 등에 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 해소 방안 확인이 필수적입니다.

건축물 노후화: 1984년에 사용 승인된 건물로, 건축 연차가 약 40년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 및 시설 개선 필요성이 발생할 수 있습니다.

채권 총액: 감정가 대비 등기부 채권 총액이 높아, 경매 낙찰가가 감정가를 초과할 경우 수익성이 낮아질 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한: 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 아파트 물건으로, 입지 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이나, 대지권미등기라는 명확한 법적 리스크를 안고 있습니다. 건축물 노후화 또한 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 대지권 미등기 문제 해결 가능성을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 재송동이라는 지역적 이점: 해운대구라는 지역 자체의 잠재적 가치는 높습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 신중한 접근 시, 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 가격대가 될 수 있습니다.

* 주거 편의시설 접근성: 교육 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다. '인수 보증금'은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 금액은 없습니다. 다만, 감정가 169,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 시세, 부동산 시장 동향, 그리고 가장 중요하게는 대지권미등기 해소를 위한 예상 비용 및 시간을 반드시 고려하여 결정해야 합니다. 향후 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 정확한 입찰가격을 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.