나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35141 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1286 진주정촌대경파미르아파트 118동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 "정촌일반산업단지" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,단독주택,근린상업시설,일반산업단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지 내부까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 10층 1002호로서(사용승인일자 : 2019.01.31),
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하였는바, 인근주민 탐문조사 및 외부관찰 등에 의거함)

설비내역

제반 위생설비 및 급매수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등 소방설비, 위생설비 등 아파트 관련 제반 설비가 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 평지인 토지로, 현황 "아파트 건부지"임.

인접 도로상태등

본건 북동측과 북서측 및 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로 주진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(정촌산업초등학교(설립예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(정촌)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2024타경35141 (1)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 정촌면 예하리 1286 진주정촌대경파미르아파트 118동 10층 1002호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

329,000,000원 (3억 2천 9백만 원)

1.5. 면적

1.5. 1. 토지 면적: 54.58㎡ (약 16.51평)

1.5. 2. 건물 면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화 물건

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 "정촌일반산업단지" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 단독 주택, 근린 상업 시설, 일반 산업 단지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 아파트 단지 내부로 차량의 통행이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 본건 북동측과 북서측 및 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로 주진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(정촌)

* 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(정촌산업초등학교(설립예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>

* 군사기지 및 군사시설 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 일반산업단지(정촌)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사대경종합건설 (2019-03-06)

* 소유권 이전: 정창화 (2019-03-29, 매매)

* 근저당: 에스비아이저축은행 (2022-01-14, 356,400,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 민병환 (2022-01-18, 100,000,000원, 말소)

* 임의 경매: 에스비아이저축은행 (2024-06-20, 302,796,393원, 말소)

* 등기부채권 총액: 456,400,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* (참고: 인수되는 임차 보증금이 없으므로 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.)

4. 상권 분석

4.1. 주거 환경

* 단지 주변으로 아파트, 단독 주택, 근린 상업 시설이 혼재되어 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

* 인근에 정촌일반산업단지가 위치하여 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 상업 및 편의 시설

* 근린 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 잠재적 개발 가치

* 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 아파트 정보

* 단지명: 진주정촌대경파미르아파트

* 주소: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1286 (삼일로106번길 8)

* 사용승인일: 2019년 01월 31일 (준공 7년차)

* 총 세대수: 1,465세대

* 최고층/최저층: 20층 / 2층

* 주차 시설: 총 1,802대 (지하 1,770대, 지상 32대), 세대당 약 1.23대

* 전기차 충전기: 지하 36대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등

5.2. 면적 정보

* 본건 전용 면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

* 본건 공급 면적 (추정, 분양면적): 약 109㎡ (33평형)

* 토지 지분: 54.58㎡ (약 16.51평)

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 토지 이용 제한

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축물 증개축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교 예정지) 등이 존재합니다.

* 6.2. 주변 산업단지 인접

* 정촌일반산업단지가 인접해 있어 소음, 분진 등 환경적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 6.3. 내부 확인 불가

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 이용 상태, 하자 여부 등을 파악하기 어렵습니다. (주의 필요)

* 6.4. 유동화 물건

* '유동화물건' 표기는 해당 부동산이 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 활용되었음을 의미하며, 경우에 따라 소유권 이전 과정이나 관리 주체에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 감정가

329,000,000원

7.2. 최근 실거래가 (2026년 6월)

* 32,700만원 (약 3억 2천 7백만 원, 2층, 84.94㎡)

* 30,000만원 (약 3억 원, 20층, 84.96㎡)

* 37,800만원 (약 3억 7천 8백만 원, 19층, 84.96㎡)

7.3. 시세 분석

* 최근 실거래가 평균은 약 3억 3천 5백만 원입니다.

* 본 건의 감정가(3억 2천 9백만 원)는 최근 실거래가 평균과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 최근 매매 거래가는 3억 원에서 3억 7천 8백만 원으로, 층수 및 거래 조건에 따라 시세 차이가 발생하고 있습니다.

* 본 건은 10층으로, 거래된 2층, 19층, 20층 사례와 비교 시 중간층에 해당합니다.

7.4. 예상 입찰가

* 감정가(3억 2천 9백만 원)와 최근 실거래가 평균(3억 3천 5백만 원)을 고려할 때, 경쟁 상황과 낙찰률 추이를 감안하여 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 100%~105% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 최근 최고가 거래액(3억 7천 8백만 원)을 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

* 제시 예상 입찰가: 340,000,000원 (3억 4천만 원)

* (주의: 본 입찰가는 시세 및 감정가를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 권리관계, 명도, 현장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

8. 투자 포인트

* 8.1. 신축급 아파트

* 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 8.2. 편리한 생활 인프라

* 단지 내 다양한 복리시설과 충분한 주차 공간, 전기차 충전 시설이 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 8.3. 우수한 입지 및 개발 가능성

* 제1종지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 발전 가능성이 있으며, 산업단지 인접으로 직주근접 수요가 기대됩니다.

* 8.4. 권리관계 명확

* 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

9. 종합 의견

본 물건은 진주시 정촌면에 위치한 신축급 아파트로, 감정가는 3억 2천 9백만 원입니다. 최근 실거래가는 3억 원에서 3억 7천 8백만 원 사이로 형성되어 있으며, 평균 시세는 약 3억 3천 5백만 원 수준입니다.

아파트 자체의 상품성은 준수하나, 군사보호구역 및 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항과 인근 산업단지 존재는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

현장 내부 확인이 불가했던 점은 유의해야 하며, 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

종합적으로 볼 때, 현재 감정가 및 최근 시세를 고려하여 적정 수준의 입찰을 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.