나이스옥션 법원경매 진주 2025타경958 [2] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~3) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 1층 에이116호, 에이117호, 에이118호로서, 외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등 내벽 : 콘크리트 노출 등 창호 : 샷시창호 등. 기호(4) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 1층 에이119호로서, 외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등 내벽 : 콘크리트 노출, 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(1~3) : 공히 근린생활시설(공실상태)임. 기호(4) : 과거 근린생활시설(상호명: 펫인어스)로 이용되었으나, 기준시점 현재 영업 종료된 상태로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-현황 '드림IT밸리 지식산업센터'로 통칭되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경958 (2)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이117호 (도로명주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9)

건물 명칭: 드림IT밸리 지식산업센터

구분: 집합건물

용도: 근린상가

감정가: 712,000,000원

토지 면적: 20.30㎡ (약 6.14평)

토지 지분: 20.304㎡ (약 6.14평)

건물 면적: 54.40㎡ (약 16.46평)

건물 지분: 54.4㎡ (약 16.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주남부농업협동조합 (등기부상 확인)

특이사항: 공동담보 물건

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 1층

준공 연도: 2019년 03월 22일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경상남도 진주시 충무공동에 위치하며, '한일병원' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건지 서측 및 북서측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재하여 차량 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 지역은 준주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리인 진주남부농업협동조합의 근저당권(2022-01-27, 2,160,000,000원)보다 후순위인 갑3(압류), 갑4(가압류), 갑5(임의경매) 등의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 거의 없을 것으로 판단됩니다. 등기부상 '지상권개요' 언급이 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

3.3. 주요 특이사항

공동담보로 묶인 물건으로, 동일 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 물건의 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 '드림IT밸리 지식산업센터' 내에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 진주혁신도시 내 클러스터 지구에 위치하여 R&D 융합지구 및 산업복합구역으로서의 배후 수요 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 건물 및 상가 이용 상태

건축물물리적 정보에 따르면 본 건물(주1동)은 지식산업센터 및 근린상가로 구성되어 있습니다. 본건(A117호)은 1층 근린생활시설로, 현재 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 인근 호실(A116호, A118호) 역시 근린생활시설로서 공실 상태이며, A119호는 과거 '펫인어스'라는 상호로 영업하였으나 현재 영업 종료된 상태로 조사되었습니다.

4.3. 잠재적 수요

KTX 진주역, 진주IC, 문산IC 인접 및 11개 공공기관 이전 완료, 경남항공국가산업단지 개발 등 진주혁신도시의 발전 계획과 연계하여 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본 물건지 인근에는 '한일병원'이 위치하여 의료 편의성을 제공합니다. 또한, 인근 아파트 단지 및 근린생활시설 구역 내에 마트, 은행, 식당 등 기본적인 생활 편의 시설이 다수 분포하고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 일대에 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리시설 등 혐오시설 설치 관련 주민 반발이 있는 것으로 확인되었으나, 이는 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본 건을 포함한 주변 상가들이 공실 상태이거나 영업 종료된 상황이므로, 낙찰 후 즉시 임차인 확보 및 임대 수익 발생까지는 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상이며, 실제 점유자가 있는지 여부, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보로 묶인 물건이므로, 다른 담보물의 경매 진행 결과에 따라 감정가 및 매각 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 건물 용도 혼재

건축물물리적 정보상 '공장'으로 분류되어 있으나, 실제로는 지식산업센터와 근린상가로 혼재되어 운영 중입니다. 용도 관련하여 추가적인 규제나 이슈 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 진주혁신도시의 잠재적 성장 가능성을 가진 '드림IT밸리 지식산업센터' 내 1층 근린상가입니다. 현재 공실 상태이고 임대 관계가 미상이지만, 신축급 건물이라는 점과 주변의 개발 호재들을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적다는 점은 투자자에게 긍정적인 요소입니다. 다만, 공실 위험과 임대 미확인 등은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공) 내 위치하여 향후 관리 및 임대 편의성이 높습니다.

* 진주혁신도시의 지속적인 개발과 11개 공공기관 이전 완료, 항공 국가산업단지 조성 등으로 인한 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 법적 권리 부담이 없습니다.

* 적정 입찰가 산정을 통해 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우, 향후 임대 수익률 증대 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 712,000,000원 대비, 현재 물건의 공실 상태 및 임대 관계 미확인 등의 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 주변 상가 임대 시세 및 지식산업센터 내 상가의 적정 수익률 등을 종합적으로 분석하여, 약 6억 8천만원 ~ 7억 1천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 성향과 상세 권리 분석, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.