나이스옥션 법원경매 진주 2025타경958 [4] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~3) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 1층 에이116호, 에이117호, 에이118호로서, 외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등 내벽 : 콘크리트 노출 등 창호 : 샷시창호 등. 기호(4) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 1층 에이119호로서, 외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등 내벽 : 콘크리트 노출, 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(1~3) : 공히 근린생활시설(공실상태)임. 기호(4) : 과거 근린생활시설(상호명: 펫인어스)로 이용되었으나, 기준시점 현재 영업 종료된 상태로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-현황 '드림IT밸리 지식산업센터'로 통칭되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경958 (4)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이119호 (신주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9, 충무공동)

용도: 근린상가

감정가: 1,100,000,000원

토지면적: 30.46㎡ (약 9.2평)

토지지분: 30.4559㎡ (약 9.2평)

건물면적: 81.60㎡ (약 24.7평)

건물지분: 81.6㎡ (약 24.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOO (진주남부농업협동조합)

특이사항: 공동담보 물건, '드림IT밸리 지식산업센터'로 통칭되고 있음.

1.2. 건물 정보 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 1층 에이119호

외벽: 외장석재, 복합판넬 마감 등

내벽: 콘크리트 노출, 인테리어 마감 등

창호: 샷시창호 등

주요 설비: 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등.

건축물대장 상 주용도: 공장 (집합건축물대장 표제부 정보 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

본건 건물 서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등 다양한 용도 지역 및 지구에 묶여 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2022년 1월 27일 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당권 (을6)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 을6(근저당), 을7(근저당), 갑3(압류), 갑4(가압류), 갑5(압류), 갑6(임의경매) 등 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 의하면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 공시되지 않은 물권 존재 가능성 상존)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 2,355,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있을 경우 인수 보증금이 없다고 하더라도 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 현장 조사 시 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본건은 '드림IT밸리 지식산업센터'로 통칭되는 건물 내 1층 상가입니다.

건축물대장상 주용도가 '공장'으로 표기되어 있으나, 이용 상태는 '근린생활시설'로 파악됩니다. (과거 '펫인어스' 상호명으로 영업, 현재는 영업 종료 및 공실 상태)

4.2. 주변 상권

주변에는 아파트단지, 단독주택, 다른 근린생활시설 및 나대지가 혼재되어 있어 배후 수요 및 잠재 고객 확보가 가능한 지역입니다.

1층 상가라는 점에서 접근성이 용이하며, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'한일병원'이 인근에 위치하여 의료시설 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 상업시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 접근성

본건 소재지 주변으로 왕복 4차선 도로가 잘 확보되어 있어 차량을 이용한 접근이 용이합니다. 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 미흡하나, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 정보)

제공된 정보와 주변 지역(진주시 충무공동 혁신도시 클러스터 용지, 주거 및 상업 시설 밀집 지역)에 대한 일반적인 조사 결과, 직접적으로 사업에 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 악취 발생 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 일대에 쓰레기 소각장 및 가축분뇨 처리 시설 설치 관련 주민 반대 여론이 있으나, 본건 물건과의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 수익

현재 건물이 영업 종료 상태로 공실임을 감안할 때, 낙찰 후 임대 수익 발생까지는 공실 해소를 위한 적극적인 임대 활동 및 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

6.2. 복합적인 지역 용도

토지 이용 계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 산업복합구역, 연구개발특구 등 다수의 용도 지역에 걸쳐 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 대한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주용도가 '공장'으로 되어 있고, 현황은 '근린상가'로 이용된 이력이 있다는 점은 향후 건물 관련 인허가나 재산권 행사 시 추가 확인이 필요한 부분일 수 있습니다.

6.4. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상이므로, 현장 방문 시 반드시 점유 관계 및 실제 임대 조건 등을 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 진주혁신도시 내 '드림IT밸리 지식산업센터'에 위치한 1층 근린상가 물건으로, 풍부한 잠재력을 가진 지역에 소재하고 있습니다. 현재 공실 상태이나 1층 상가의 장점을 활용하여 적극적인 임대 활동을 통해 정상화시킬 수 있다면 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 분석되어 인수 부담은 적으나, 임차인 현황 등 세부적인 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 혁신도시의 미래 가치

진주혁신도시의 지속적인 발전과 함께 배후 수요 증가 및 상업 시설 가치 상승 잠재력이 높습니다.

8.2. 1층 상가의 희소성 및 접근성

동일 건물 내에서도 1층 상가는 접근성이 뛰어나 업종 선택의 폭이 넓고 잠재 고객 유치에 유리합니다.

8.3. 경매 특성 활용

감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

8.4. 권리관계 명확성

말소기준권리 확인 결과, 인수할 권리가 없어 명확한 권리 행사가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 향후 임대 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있는 점 등을 종합적으로 고려하였습니다. 또한, 경매 시장의 일반적인 낙찰가율 및 인근 유사 물건의 시세 등을 감안하여 보수적으로 산정하였습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 임장 활동, 주변 시세 및 상권 분석, 예상 임대 수익률 검토, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

감정가: 1,100,000,000원

예상 입찰가 범위: 770,000,000원 ~ 880,000,000원 (감정가의 70~80% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.