나이스옥션 법원경매 진주 2025타경958 [3] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~3) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 1층 에이116호, 에이117호, 에이118호로서, 외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등 내벽 : 콘크리트 노출 등 창호 : 샷시창호 등. 기호(4) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 1층 에이119호로서, 외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등 내벽 : 콘크리트 노출, 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(1~3) : 공히 근린생활시설(공실상태)임. 기호(4) : 과거 근린생활시설(상호명: 펫인어스)로 이용되었으나, 기준시점 현재 영업 종료된 상태로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-현황 '드림IT밸리 지식산업센터'로 통칭되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경958 (3)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이118호

건물명칭: 드림IT밸리 지식산업센터 (현황 통칭)

용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도는 공장)

감정가: 748,000,000원

토지면적: 21.32㎡ (약 6.45평)

토지 지분: 21.3192㎡ (약 6.45평)

건물면적: 57.12㎡ (약 17.28평)

건물 지분: 57.12㎡ (약 17.28평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 1층

사용 승인일: 2019년 3월 22일

특이사항: 공동담보, '드림IT밸리 지식산업센터'로 통칭

1.1. 입지조건

주위 환경: 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치. 해당 지역은 진주혁신도시 내에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업 시설, 공공기관 등이 밀집하여 배후 주거 및 업무 단지로 기능하고 있음. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 상황: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨. 건물 서측 및 북서측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재하여 차량 접근성이 양호함.

토지 이용 계획: 해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시), 혁신도시개발예정지구 등 다양한 도시 계획 및 규제 지역에 포함되어 있어 개발 잠재력을 가지고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 27일 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당권(을6)임.

매각으로 소멸되는 권리:

* 등기구분 을6: 근저당권 (진주남부농업협동조합) - 말소기준

* 등기구분 을7: 근저당권 (임연주)

* 등기구분 갑3: 압류 (진주세무서장)

* 등기구분 갑4: 가압류 (손창락)

* 등기구분 갑5: 임의경매개시결정 (진주남부농업협동조합)

* 등기구분 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (최원규)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

총 채권액: 2,350,000,000원. 이는 경매 신청 채권액과 다른 채권들을 합산한 금액으로, 물건의 신용 위험도를 나타내는 지표임.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의사항: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요함. 명도 시 예상치 못한 비용이 발생할 수 있음.

1.3. 상권분석

건물 용도: 본건의 등기부상 용도는 근린상가이나, '드림IT밸리 지식산업센터'로 통칭되고 건축물대장상 주용도는 '공장'으로 기재되어 있음. 이는 지식산업센터 내 지원시설로 분류되는 상가일 가능성이 높으며, 실제 공간은 오피스, 연구실, 지원시설 등으로 구성될 수 있음. 상가로서의 집객력 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함.

현황: 본건(기호 1~3)은 근린생활시설로서 공실 상태이며, 기호(4)는 과거 '펫인어스'라는 상호로 근린생활시설로 이용되었으나 현재는 영업이 종료된 상태로 탐문 조사됨. 이는 해당 물건의 현재 상업적 가치 및 임대 가능성에 대한 부정적인 신호로 해석될 수 있음.

주변 상권: 진주혁신도시는 공공기관 이전과 함께 배후 주거 단지가 조성되면서 상주 인구가 꾸준히 증가하고 있음. 중심상업지구를 중심으로 다양한 근린생활시설, 금융, 의료 시설 등이 입점하여 상권이 형성되어 있음. 다만, 지식산업센터 내 상가는 일반 상가와는 다른 특성을 가지므로, 투자 시에는 입지별 상권 특성을 면밀히 분석할 필요가 있음.

도로 접근성: 서측 및 북서측으로 왕복 4차선 도로가 소재하여 접근성은 양호한 편임.

혐오시설: 해당 주소지 인근에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

인근 편의시설: '한일병원'이 동측 인근에 위치하고 있어 의료 시설 이용이 용이함.

주변 환경: 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능할 것으로 예상됨. 혁신도시 내 공공기관들도 위치하고 있어 관련 업무나 행정 이용이 편리할 수 있음.

교통: 지역 내 일반적인 교통 여건은 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

현황 공실 및 영업 종료: 현재 물건 다수가 공실이거나 영업이 종료된 상태로, 임대수익 발생 및 빠른 매각에 어려움이 있을 수 있음.

용도 불일치 가능성: 공부상 '공장'으로 되어 있고 '지식산업센터'로 통칭되는 점은, 상가로서의 집객력 저하 또는 추후 용도 변경의 어려움으로 이어질 수 있음.

높은 채권 총액: 23억 5천만원에 달하는 총 채권액은 감정가 대비 매우 높아, 경매 진행 시 가격 하락 압력이 클 수 있으며, 낙찰 후에도 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있음.

임대 관계 미확인: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

1.6. 투자 포인트

진주혁신도시 입지: 진주혁신도시는 정부의 정책적 지원과 개발 계획 하에 지속적인 발전 가능성을 가진 지역임.

1층 상가: 접근성이 용이하여 잠재 고객 유입에 유리한 조건임.

경쟁력 있는 가격 기대: 현 공실률 및 영업 종료 상태, 높은 채권 총액 등을 고려할 때, 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있음.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있는 장점이 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 충무공동에 위치한 '드림IT밸리 지식산업센터' 내 1층 근린상가로, 혁신도시 내 입지는 긍정적이나 현재 다수의 호실이 공실이거나 영업을 종료한 상태로 상업적 활용에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적임.

건축물대장상 주용도가 '공장'으로 기재되어 있어, 상가로서의 정상적인 이용 및 추후 가치 평가에 영향을 미칠 수 있는 요소를 사전에 확인해야 함.

권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 높은 총 채권액으로 인해 경매 진행 시 가격 변동성이 클 것으로 보이며, 잠재 투자자는 낙찰 후 공실 리스크 관리 및 재활성화 방안에 대한 철저한 준비가 필요함.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보 분석이 필수적입니다.

* 인근 유사 물건의 최근 매매 사례 및 임대 사례 비교 분석. 해당 지식산업센터 내 상가 및 사무실의 시세는 평당 1,500만원에서 2,500만원 사이로 형성되는 경향이 있으나, 지식산업센터 내 상가는 별도의 시세 적용이 필요할 수 있음.

* '드림IT밸리 지식산업센터' 내 타 상가 및 공장 호실의 공실률 및 임대료 수준 조사.

* 해당 지역의 경제 지표 및 향후 개발 계획에 따른 상권 전망 분석.

* 현재 공실 및 영업 종료 상태를 고려하여, 정상적인 임대 수익 발생까지 소요될 기간 및 비용을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 별도의 인수 보증금이 없는 상황이므로, 낙찰가 결정 시에는 물건의 현재 상태, 향후 활용 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.