나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31231 [3] 경상남도 사천시 곤명면 성방리 793 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~3) : 본건은 경상남도 진주시 대곡면 설매리 소재 "서제저수지" 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. 기호(4) : 본건은 경상남도 사천시 정동면 소곡리 소재 "가곡마을회관" 남측 인근에 위치 하며, 주위는 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. 기호(5~7,11) : 본건은 경상남도 사천시 곤명면 성방리 소재 "성방마을회관" 서측 원거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

지역내 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1~3) : 부정형 완경사지로 농지 및 휴경지 등임. 기호(4) : 세장형 평지로 농지 등임. 기호(5,7) : 부정형 평지로 동식물관련시설건부지 등임. 기호(6) : 부정형 완경사지로 농지 등임. 기호(11) : 부정형 완경사지로 현황 인접지 부속토지 및 진입로 등임.

인접 도로상태

기호(1~3) : 지적도상 맹지임. 기호(4) : 본건 서측으로 구거를 지나 왕복2차선 아스팔트도로, 동측으로 구거를 지나 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음. 기호(5,7) : 지적도상 맹지이나, 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로가 있음. 기호(6) : 지적도상 맹지임. 기호(11) : 지적도상 맹지이며, 본건 일부가 현황 진입로 등임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3) : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(4) : 농림지역(2011-08-04)(농림지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역 (모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역 (2017-03-30)(농업진흥구역)<농지법>/ 기호(5) : 생산관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강) 수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>. 기호(6) : 생산관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>. 기호(7) : 생산관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역 (2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>. 기호(11) : 생산관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역 (2020-01-16)(소정골천 소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2020-01-16) (소정골천 소하천예정지)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(2016-11-28) (공장설립승인지역)<수도법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 기호(5,7)은 귀 제시목록 및 공부상 전 이나 현황 동식물관련시설건부지 등이며, 기호(11)은 귀 제시목록 및 공부상 답이나 현황 인접지 부속토지 및 진입로 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8~10) 경량철골구조 강판지붕 단층건으로(사용승인:2024.10.25) 외,내벽 : 강판마감.

이용상태

기호(8~10) : 동식물관련시설임.

설비내역

-.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각
-[목록5,6,7,11] 지적도상 맹지임
-[목록11] 토지 일부 소하천구역 및 소하천예정지로 이를 감안하여 평가함, 현황 '부속토지 및 진입로 등' 임
-[목록5,6,7.11] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31231 (3)

소재지: 경상남도 사천시 곤명면 성방리 793

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 223,022,500원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주동부농업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

1.2. 관련 면적

토지면적: 3005.00㎡ (약 909.01평)

건물면적: 859.61㎡ (약 260.04평)

- 건물(주1동): 387.93㎡ (약 117.35평)

- 건물(주2동): 209.71㎡ (약 63.44평)

- 건물(주3동): 261.97㎡ (약 79.24평)

1.3. 주의사항

* 일괄매각 대상임

* 목록 5, 6, 7, 11번 토지는 지적도상 맹지임

* 목록 11번 토지는 일부 소하천구역 및 소하천예정지에 해당하며, 현황 '부속토지 및 진입로 등'으로 평가되었음

* 목록 5, 6, 7, 11번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있음

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 곤명면 성방리 소재지로, 주위는 임야와 농경지가 혼재된 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

목록 5, 7번 토지는 부정형 평지로 동물 및 식물 관련 시설 건부지로 이용 중임. 목록 11번 토지는 부정형 완경사지로 현황 인접지 부속토지 및 진입로 등으로 이용되고 있음.

2.4. 도로 접근성

목록 5, 7번 토지는 지적도상 맹지이나, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 진입로가 있음. 목록 11번 토지 역시 지적도상 맹지이며, 본건의 일부가 현황 진입로로 이용되고 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됨.

3.2. 등기부 현황 (토지)

소유권 이전: 오정원(2014), 이영선(2021), 김란희(2024)

근저당권: 진주동부농업협동조합(55,200,000원, 말소기준권리), 최원대(55,000,000원), 이영선(46,000,000원)

가압류: 송유석(129,000,000원)

임의경매: 진주동부농업협동조합(280,202,073원)

등기부채권 총액: 285,200,000원

3.3. 등기부 현황 (건물)

소유권 보존: 김란희(2024)

근저당권: 진주동부농업협동조합(55,200,000원, 말소기준권리), 최원대(55,000,000원)

가압류: 송유석(129,000,000원)

임의경매: 진주동부농업협동조합(280,202,073원)

등기부채권 총액: 239,200,000원

3.4. 권리 인수 및 소멸 여부

매각으로 인해 본건에 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 소멸될 것으로 예상됨. 말소기준권리는 진주동부농업협동조합의 근저당권임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 사천시 곤명면 성방리는 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역임. 따라서 일반적인 상업 활동이나 중심 상권과는 거리가 있으며, 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됨.

4.2. 상업 활동 가능성

주요 용도가 '동물 및 식물 관련시설'(버섯재배사 등)으로 파악되어, 농업 관련 활동에 특화된 지역임. 주변의 상권 형성은 미미한 수준으로 보이며, 사업 운영 시 자체적인 수요 창출 또는 인근 지역과의 연계가 중요할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 임야와 농경지로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 도시 지역에 비해 주거 편의 시설은 부족할 수 있음.

5.2. 편의 시설 접근성

대중교통 이용이 편리하지 않을 수 있으며, 병원, 대형마트 등 주요 편의 시설은 인근 도시 지역으로 이동해야 할 가능성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/제도적 제약

* 농지취득자격증명 필수: 경매 절차에서 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있음.

* 소하천구역 및 소하천예정지: 목록 11번 토지가 소하천 관련 구역에 포함되어 있어 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 수변구역 및 배출시설 설치 제한: 일부 토지가 낙동강 수변구역 및 배출시설 설치 제한 지역에 해당하여 환경 관련 규제를 받을 수 있음.

* 가축사육 제한 구역: 지역에 따라 가축 사육에 일부 또는 전부 제한이 있을 수 있음.

6.2. 접근성 문제

* 맹지: 목록 5, 6, 7, 11번 토지가 지적도상 맹지이므로, 이에 대한 현황 도로의 적법성과 안정성을 사전에 확인해야 함. 특히 목록 11번 토지는 인접지 진입로로 일부 사용되고 있어 소유권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.3. 기타

* 공부와의 차이: 목록 5, 7번 토지는 공부상 전이나 현황 동식물 관련 시설 건부지이며, 목록 11번 토지는 공부상 답이나 현황 인접지 부속토지 및 진입로로 이용되는 등 현황과 공부상 내용이 상이함.

* 신축 건물: 건물 사용승인일(2024.10.25)이 최근으로, 단기간 내 경매 절차 진행 사유에 대한 면밀한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 곤명면에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 농지 및 임야가 혼재된 농촌 지역에 소재함. 신축된 건물(2024년 사용승인)과 토지를 일괄 매각하는 물건이나, 지적도상 맹지, 농지취득자격증명 요구, 소하천구역 포함, 수변구역 지정 등 다수의 법적, 제도적 제한 사항을 내포하고 있음. 특히, 맹지 해소 방안 및 농지취득자격증명 확보 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 현황과 공부상의 차이점도 유의해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년에 사용승인된 건물이므로 초기 시설 투자 비용을 절감할 수 있음.

* 농업 관련 특화 시설: 버섯재배사 등 동물 및 식물 관련 시설로서, 관련 사업을 영위하고자 하는 투자자에게 적합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,022,500원임. 그러나 맹지, 농지취득자격증명 필수, 각종 환경 및 개발 제한 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 선행되어야 함. 실제 입찰가는 이러한 리스크 요인과 향후 사업 수익성, 지역 내 유사 부동산 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.