나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21300 [30] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 108동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1802호 외 29개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 통영지원 2025타경21300 사건의 경매 대상 물건에 대한 정보를 종합적으로 분석하여 제공합니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 통영지원 2025타경21300 (30)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 108동 19층1902호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 175,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 68.29㎡ (약 20.66평)

토지지분: 68.2891㎡ (약 20.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.9931㎡ (약 18.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 공급면적: 제공된 정보에는 별도로 명시되지 않았습니다.

1.3. 건물 정보

건물명: 한내 시온 숲속의 아침 뷰

구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2017년 04월 19일 (준공 승인 2018년 12월 31일, 사용 승인 2024년 05월 31일)

총 층수: 지하 3층, 지상 20층 (해당 동 기준)

해당 호수: 108동 19층 1902호

1.4. 특이사항

공동담보로 인한 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 소재하며, '한내공단' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통

단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 위치합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 및 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 등 다수), 준보전산지, 영농여건불리농지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 06월 28일 접수된 우리은행의 근저당권(채권최고액 62,400,000원)입니다.

이 외 소유권보존(시온토건), 강제경매(극동글라스텍건설부문), 주택임차권(김보강), 압류(통영세무서장) 등의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 177,690,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김보강

보증금: 115,290,000원

차임: 79,000원

전입일자 및 확정일자: 2025년 05월 19일

배당신고일자: 2025년 05월 19일

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 낙찰로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김보강은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 보증금 115,290,000원에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 연초면 한내리 지역은 전반적으로 농경지, 임야, 단독주택이 혼재된 지역 특성을 보이며, 인근에 한내공단이 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린 생활 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 아파트 단지 자체의 커뮤니티 시설 외에 주변 상권은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 각 층 소화전 등 기본적인 아파트 설비가 갖추어져 있습니다. 주변 편의시설로는 지역 내 소규모 마트 및 편의점, 주민센터 등이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 인근에는 연초초등학교, 연초중학교 등이 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태 확인이 불가능했습니다. 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰 등을 토대로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 내부 상태를 반드시 확인하시기 바랍니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일부 도로(중로2류)와의 저촉 사항이 있습니다. 또한, 다양한 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등에 해당하여 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 비교적 신축에 속하는 건물이며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 현장 내부 상태 미확인이라는 주요 리스크가 존재하며, 토지 이용에 일부 제한 사항이 있습니다. 주변 환경은 농경지 및 임야 등과 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발 가능성 및 본 물건의 가치 상승 잠재력에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 신축급 아파트로서 기본적인 주거 가치가 있음.

* 거제시의 산업 및 관광 개발과 연계한 지역 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 지역 경제 상황, 본건의 내부 상태 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 175,000,000원을 기준으로, 본건의 특수성(내부 상태 미확인 등)과 시장 상황을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.