나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21300 [29] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 107동 19층1905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1802호 외 29개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21300 (29)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 극OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 107동 19층1905호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.3. 면적 정보

토지면적: 68.29㎡ (약 20.66평)

토지 지분: 68.2891㎡ (약 20.66평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.9931㎡ (약 18.15평)

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 분양면적: 본 건의 분양면적에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았으나, 건물 면적은 59.99㎡입니다.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 175,000,000원

매각기일: (명시되지 않음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 내 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 본 건 토지의 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉되는 부분이 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있으며, 준보전산지 및 영농여건불리농지에 해당됩니다.

2.4. 주변 시설

본 건 인근에는 '한내공단'이 위치하고 있어 산업 시설이 혼재된 지역입니다. 주변으로는 농경지와 임야, 단독주택 등이 분포하고 있어 주거 환경이 복합적인 특징을 보입니다. 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 산업단지 인접으로 인한 소음이나 환경적 영향 가능성은 고려할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 근저당권, 강제경매개시결정(갑2), 주택임차권(을2), 압류(갑3) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김운자

보증금: 115,290,000원

차임: 39,500원

전입일자: 2025-05-15

확정일자: 2023-07-21

배당신고일자: 2025-06-13

대항력: 없음

비고: 확정일자보다 전입일자가 늦은 점은 특이사항이나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 최영애

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: (미상)

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 임차인 최영애는 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원으로 명시되어 있으나, 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 있습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되나, 계약 내용의 정확성 및 실제 점유 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 패류살포양식수산업협동조합

보증금: 115,290,000원

차임: 0원

전입일자: (미상)

확정일자: 2023-07-21

배당신고일자: 2025-06-27

대항력: 없음

비고: 전입일자 정보는 누락되었으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권보존 등기 외 근저당, 강제경매, 주택임차권, 압류 등의 권리 설정 내역이 확인되며, 모두 말소 대상입니다. 등기부채권 총액은 177,690,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특징

본 물건이 위치한 연초면 한내리 지역은 산업단지와 농경지, 임야가 혼재된 복합적인 지역 특성을 가지고 있습니다. 대규모 상업시설이 밀집한 중심 상권이라기보다는, 단지 자체의 생활 편의시설과 인근 산업단지 종사자를 위한 소규모 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설

가까운 거리에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 한내공단이 인접해 있어 관련 근로자들의 주거 수요가 존재할 수 있습니다. 단지 내 또는 인근에서 기본적인 생활이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현장 조사 제약

감정평가 당시 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능했습니다. 이에 따라 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

5.2. 토지이용계획

토지이용계획상 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉되는 점, 각종 제한구역(가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지)에 포함되는 점은 향후 토지 활용에 일부 제약이 될 수 있습니다.

5.3. 임차인 정보의 특이사항

임차인 김운자의 경우, 확정일자가 전입일자보다 선행하는 비정상적인 날짜 기재가 확인됩니다. 또한, 최영애 임차인의 경우 전입 및 확정일자 정보가 누락되어 있습니다. 다만, 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 확인되어 매수인이 인수하는 금액은 없습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 아파트로, 한내공단 인근에 자리하고 있어 일부 산업 지역의 특성을 지니고 있습니다. 아파트 자체는 철근콘크리트 구조의 공동주택으로 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계는 대부분 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 제한되었던 점과 일부 임차인 정보의 비정상적인 날짜 표기는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가 대비 면적을 확보할 수 있는 기회입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 산업단지 인근이라는 점은 안정적인 임대수요를 기대할 수 있는 요소입니다.

* 향후 지역 개발 또는 산업단지 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 175,000,000원을 기준으로, 물건의 현황 및 주변 시세, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 현장 조사 제약 및 일부 날짜 불일치 등 변수를 감안하여 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 진행하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.