나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21300 [28] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 107동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1802호 외 29개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21300 (28)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 107동 18층1804호

물건종별: 아파트

감정가: 175,000,000원

면적

토지 지분: 68.235㎡ (약 20.64평)

건물 지분 (분양 면적): 59.9456㎡ (약 18.13평)

전용 면적: 제공된 정보 내에서 명확히 확인되지 않으나, 일반적으로 분양 면적보다 작습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 극동글라스텍건설부문

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 도로 및 접근성

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

3. 건물 및 토지 상세

3.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트조로, 외벽은 몰탈위 페인트 및 석재 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되었습니다. 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

3.2. 건물 설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어 있습니다.

3.3. 토지 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 완경사지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 / 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 / 모든 축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지 등에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리관계 요약

등기부상 소유권보존(2024-06-28)이 있으며, 우리은행의 근저당(62,400,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 극동글라스텍건설부문의 강제경매(2025-04-29)와 통영세무서장의 압류(2026-03-05)가 등기되었습니다. 본 건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

4.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 지역 상권 특성

본 물건은 '한내공단' 인근에 위치하며, 주거지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 대규모 산업단지가 인접해 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 배후 수요

인근 한내공단에는 다양한 기업들이 입주해 있어, 해당 공단 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 존재할 가능성이 있습니다.

5.3. 편의 및 생활시설

단지 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 등의 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 주변 지역은 농경지 및 주택이 혼재되어 있으나, 생활 편의를 위한 기본적인 시설은 확보된 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 정확한 건물 상태를 파악하기 어렵습니다. 이는 수리 비용 등 예상치 못한 추가 지출로 이어질 수 있습니다.

6.2. 지상권 등 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용 파악이 어렵습니다. 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 산업단지 인접

인근에 '한내공단'이 위치하고 있어 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제약

본 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획이 적용되며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 여러 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 연초면 한내리에 위치한 아파트로, '한내공단' 인근에 자리하고 있어 직주근접성이 잠재적 수요 요인이 될 수 있습니다. 감정가는 175,000,000원으로, 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 내부 상태 미확인, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 산업단지 인접으로 인한 환경적 요인 등은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인수해야 할 임차인 보증금이 0원으로 권리 관계가 단순합니다.

* 인근 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대 수요 잠재력이 있습니다.

* 신축 아파트(사용승인일 2024년 05월 31일)로 비교적 양호한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 175,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 물건의 실제 상태, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 인근 유사 물건의 시세 및 최근 거래 동향을 참고할 때, 경쟁 상황에 따라 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.