나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21300 [18] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1802호 외 29개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21300 (18)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 19층1901호

용도: 아파트

토지면적: 85.36㎡ (약 25.82평)

건물면적: 74.99㎡ (약 22.69평)

감정가: 219,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 건물 개요

단지명: 한내 시온 숲속의 아침 뷰

동/호수: 106동 1901호

총 층수: 20층 (해당층 19층)

사용승인일: 2024년 5월 31일 (신축급 건물)

주차대수: 단지 전체 792대 (세대당 약 1.23대)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 단지 내 차량 진출입이 원활하며, 주변 도로망을 통한 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

주요 도로 접근성: 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역 내에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 저촉되는 부분이 있어 향후 도로 계획에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2024-06-28, 채권액: 84,000,000원)

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 김 (전입일자: 2024-07-01, 확정일자: 2025-05-08, 배당신고일자: 2025-05-08)

* 보증금: 145,845,000원, 월차임: 89,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되며, 보증금 반환 채권자로서 배당을 통해 변제받을 예정입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 연초면 지역의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

산업단지 영향: 인접한 '한내공단'은 배후 수요를 제공할 수 있는 긍정적 요인이지만, 일부 지역에서는 소음, 분진 등의 환경적 요인이 단점으로 작용할 수 있습니다.

상권 잠재력: 거제 지역의 산업 활동과 인구 변화에 따라 주거 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상되며, 지역 경제 활성화에 따른 상권 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 비교적 신축인 아파트 단지로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

편의시설: 단지 내 상업 시설 및 인근 지역의 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

교육 시설: 인근 초등학교, 중학교 등의 교육 시설 이용이 가능하며, 통학 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

녹지 및 휴식 공간: 단지 내 조경 및 주변의 임야, 농경지 등을 통해 휴식 공간을 확보할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제약: 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 저촉되는 부분이 있어, 향후 도로 계획에 따라 건축이나 토지 이용에 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

환경적 요인: 인접한 '한내공단'으로 인해 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 불편함이 발생할 가능성이 있습니다.

감정가 대비 채무 총액: 총 채무액(229,845,000원)이 감정가(219,000,000원)를 상회하므로, 입찰 과정에서 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 신축급 아파트로서, 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 것이 장점입니다. 하지만 인접한 산업단지로 인한 환경적 요인과 토지이용계획상의 제약, 그리고 감정가 대비 높은 채무 총액은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

신축급 건물: 2024년 5월 사용승인된 건물로, 즉각적인 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

산업단지 배후 수요: 한내공단 종사자들의 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

지역 발전 잠재력: 거제 지역의 산업 및 경제 발전과 함께 주거 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 219,000,000원

채무 총액: 229,845,000원

본 물건의 경우, 신축급 아파트라는 장점에도 불구하고 감정가 대비 채무 총액이 높고 주변 환경 및 토지이용계획상의 일부 제약 요인이 존재하는 점을 감안할 때, 감정가의 85% 수준인 약 186,150,000원을 입찰가 상한선으로 설정하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.