나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21300 [16] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1802호 외 29개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 통영지원 2025타경21300 (16)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 17층1703호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 극동글라스텍건설부문

1.2. 면적 정보

토지면적: 85.36㎡ (약 25.83평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 74.99㎡ (약 22.68평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

구분건물로서 전용면적 외 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 기타 기본 정보

토지 지분: 85.3612㎡

건물 지분: 74.9912㎡

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량의 진출입은 용이한 편입니다.

제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 건물 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕의 아파트 건물입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감.

* 창호: 새시창호.

2.4. 설비 내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 각 층 소화전 등이 시설되어 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

대지권의 토지는 부정형의 완경사지로, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로 상태

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 지구단위계획구역 (기타 자세한 사항은 도시계획과 확인 요망)

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉)

* 가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), (말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), (모든 축종 제한)

* 준보전산지

* 영농여건불리농지

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사시온토건 (2024-06-28 접수)

* 근저당권: 우리은행 (2024-06-28 접수, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 극동글라스텍건설부문 (2025-04-29 접수, 3,300,000,000원) - 본 경매 사건의 근거

* 주택임차권: 김백수 (2026-05-13 접수, 145,845,000원, 전입 2025-07-07, 확정 2025-07-07) - 말소 예정

* 압류: 통영세무서장 (2026-03-04 접수) - 말소 예정

등기부채권 총액: 229,845,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-03

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 김

보증금: 145,845,000원

차임: 89,000원

전입일자: 2025-07-07

확정일자: 2025-07-07

배당신고일자: 2025-07-07

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

위에 명시된 임차인들은 모두 대항력이 없어, 매수인에게 대항할 수 없으므로 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 기재된 사항이 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 '한내공단' 북동측에 위치하며, 주거와 산업이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 대규모 산업단지가 있어 배후 수요 측면에서는 긍정적일 수 있으나, 공업 지역과의 인접성은 주거 쾌적성 측면에서 고려될 수 있습니다.

* 주변으로는 농경지, 임야, 단독주택 등이 분포하여 전반적으로 개발 잠재력을 가진 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 본건 아파트 단지 자체적으로 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 인프라(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사나 주변 지역 정보 검색이 필요합니다.

* 현재 파악된 정보로는 도보 이용 가능한 편의시설의 밀집도는 높지 않을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로 내부 상태는 입찰 시 반드시 직접 확인해야 합니다.

* '한내공단'이 인근에 위치하고 있어, 단지 내 주거 쾌적성에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 다만, 구체적인 소음, 분진, 악취 등의 발생 여부는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등의 제한 사항이 있으나, 이는 아파트 부지로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 통영지원 2025타경21300 사건으로, 거제시 연초면에 위치한 아파트입니다.

건물 및 토지 면적이 적절하며, 감정가는 2억 1,900만원입니다.

권리분석상 인수되는 임차 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다.

단, '한내공단' 인근에 위치하고 있어 주거 쾌적성 측면을 고려해야 하며, 내부 상태는 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 명확하고, 투자금 부담이 적습니다.

* 거제 지역의 부동산 시장 동향에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 아파트 자체의 기본적인 거주 기능 및 설비는 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 219,000,000원에서 인수되는 보증금 0원을 제외하고 산정해야 합니다.

본 물건의 적정 입찰가는 시세, 주변 부동산 동향, 본건의 구체적인 상태(내외부, 수리 여부 등), 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 정확한 판단을 위해서는 보다 면밀한 시세 조사와 현장 답사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.