나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21300 [7] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1802호 외 29개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 경상남도 거제시 연초면 한내리 935에 위치한 한내시온숲속의아침뷰 102동 18층 1801호 아파트 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건개요

사건번호: 통영지원 2025타경21300 (7)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 18층1801호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 극동글라스텍건설부문

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 면적정보

토지면적: 85.36㎡ (약 25.82평)

토지지분: 85.3612㎡ (약 25.82평)

건물면적(전용면적): 74.99㎡ (약 22.68평)

건물지분: 74.9912㎡ (약 22.68평)

※ 공급면적은 전용면적보다 통상적으로 넓으며, 해당 물건의 정확한 공급면적 정보는 추가 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 소재한 '한내공단' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성을 포함한 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트조에 철근콘크리트 지붕을 가진 아파트로, 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

제반 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 각 층 소화전 등이 시설되어 있어 생활에 필요한 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

2.5. 토지 이용상태 및 도로

대지권의 토지는 부정형의 완경사지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 06월 28일 접수된 우리은행 근저당권(을1)으로, 채권최고액은 84,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 용익물권 중 배당받지 못하는 경우 등)는 존재하지 않으며, 본 경매 절차 진행 시 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 채동식

* 보증금: 145,845,000원

* 차임: 89,000원

* 배당신고일자: 2025년 06월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건과 관련하여 채동식이라는 임차인이 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사시온토건 (2024.06.28)

* 근저당권: 우리은행 (2024.06.28, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 극동글라스텍건설부문 (2025.04.29, 3,300,000,000원) - 본 경매 사건

* 전세권설정: 채동식 (2025.06.11, 145,845,000원) - 말소

* 압류: 통영세무서장 (2026.02.27) - 말소

등기부채권 총액은 229,845,000원입니다.

3.5. 주의사항 및 특수물건정보

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 현장 조사가 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 조사가 불가능하였으며, 인근 주민 탐문, 공부 확인, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 '한내공단' 인근으로, 주거 지역과 공업 지역이 혼재하는 특징을 보입니다. 산업단지 인근이라는 점은 배후 수요 측면에서 긍정적일 수 있으나, 소음, 공해 등 잠재적 환경 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 주변에 농경지와 임야가 혼재되어 있어 일부 지역은 자연환경을 접하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

아파트 단지이므로 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 병원, 은행 등)은 단지 내 상가 및 인근 상업 지구에 분포할 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 편의시설의 종류와 거리는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 교통 및 교육

단지 인근 도로망을 통해 거제 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 교육 시설로는 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있을 것으로 추정되나, 정확한 학군은 추가적인 확인이 요구됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류 및 중로2류 도로에 저촉되거나 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(다수), 준보전산지, 영농여건불리농지 등의 제한사항이 존재하여 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 현장조사 제약

감정평가 당시 내부 조사가 이루어지지 못해 건물의 실제 상태, 하자 여부, 내부 구조 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시에 위치한 아파트로, 공동담보로 진행되는 강제경매 물건입니다. 입지는 산업단지와 인접하고 있으며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석 상 인수되는 권리는 없으나, 감정평가 당시 내부 조사에 제약이 있었던 점은 유의해야 합니다. 토지이용계획 상 다양한 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 가능성이 높습니다.

* 거제시 내 아파트 시장 동향 및 지역 개발 계획 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 및 주변 시세 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 물건으로, 감정가 219,000,000원을 기준으로 향후 시세 추이, 본건의 정확한 상태, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 단, 현장 조사 제약 등 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.