나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21300 [3] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 101동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1802호 외 29개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21300 (3)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935, 한내시온숲속의아침뷰 101동 19층 1902호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

토지 면적: 85.32㎡ (약 25.8평)

토지 지분: 85.3167㎡ (약 25.8평)

건물 면적: 74.95㎡ (약 22.7평)

건물 지분: 74.9521㎡ (약 22.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 극동글라스텍건설부문

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경으로는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통 사정 역시 보통으로 판단됩니다. 토지의 형상은 부정형의 완경사지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 대지권의 토지 남측으로는 외곽도로가 개설되어 있고, 주출입로는 남서측에 위치합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 우리은행의 근저당(채권최고액 84,000,000원)입니다. 본 건 경매는 우리은행 근저당보다 늦은 2025년 4월 29일에 접수된 극동글라스텍건설부문의 강제경매(사건번호: 통영지원 2025타경21300)에 의해 진행됩니다. 우리은행 근저당을 포함한 을구의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 갑구의 소유권보존(주식회사시온토건) 및 강제경매, 압류(통영세무서장) 등기 모두 매각으로 소멸 대상에 해당합니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 존재하는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 '한내공단' 인근에 위치하며, 주위가 농경지, 임야, 단독주택 등과 혼재된 지역입니다. 따라서 전통적인 상업지구에 비해 상권의 밀집도는 높지 않으나, 지역 산업단지 종사자들을 위한 기본적인 편의시설 및 근린생활시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 인근에 거제시 생활폐기물 소각시설이 위치하고 있으며, 과거 사업장 폐기물 소각시설 설치 관련 논란이 있었던 점은 해당 지역의 환경적 특성을 고려할 때 잠재적 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 및 (철근)콘크리트지붕으로 건축된 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다. 내부에는 제반 위생설비, 급배수 및 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 각 층 소화전 등 편의시설도 마련되어 있습니다. 건물은 101동이며, 총 20층 중 19층에 위치한 1902호입니다. 아파트 단지는 총 642세대로 구성되어 있으며, 단지 내 차량 주차 공간이 충분히 확보되어 있습니다 (총 주차대수 792대).

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 불가: 감정평가 당시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 인근 주민 탐문, 공부 열람, 외부 관찰 등을 통해 평가가 이루어졌습니다. 이는 실제 물건의 내부 상태와 차이가 있을 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(접합), 중로2류(저촉) 등 도로 관련 계획이 있습니다. 또한, 다수의 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 내용 및 현황 파악이 중요합니다.

* 인근 시설: '한내공단' 인근에 위치하며, 거제시 생활폐기물 소각시설이 소재하고 있습니다. 과거 사업장 폐기물 소각시설 설치 관련 논란이 있었던 점을 감안할 때, 일부 환경적 민감성을 가질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 연초면에 위치한 아파트로, 비교적 넓은 토지 지분과 건물 면적을 보유하고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 단, 내부 상태 확인의 어려움, 일부 토지이용계획 상 제약, 그리고 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 인근 산업단지와 폐기물 처리 시설의 존재는 상권 및 주거 환경 측면에서 고려할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 비교적 최근에 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 넓은 면적: 전용면적 약 22.7평, 토지 지분 약 25.8평으로 동일 면적대 대비 넓은 공간 활용이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 확인 시 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다 (단, 지상권은 별도 확인 필요).

* 단지 내 시설: 다양한 커뮤니티 시설 (골프연습장, 피트니스, 도서관 등)이 갖추어져 있어 입주민의 생활 편의를 높입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 219,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없는 점, 임차인 부담이 없는 점, 그리고 단지 내 편의시설 및 신축성을 고려하여 책정될 수 있습니다. 다만, 현재 물건의 내부 상태를 정확히 알 수 없는 점, 인근 산업단지 및 폐기물 처리시설의 존재, 그리고 토지이용계획 상의 제약 사항을 감안할 필요가 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다. 현재로서는 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 advisable 하며, 구체적인 입찰가는 시장 상황 및 개별 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.