나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21300 [10] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1802호 외 29개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21300 (10)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 102동 19층1901호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

토지면적: 85.36㎡ (약 25.82평)

건물면적: 74.99㎡ (약 22.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통으로 평가됨 [cite: G1].

교통상황: 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통임 [cite: G1].

1.2. 권리분석

본건은 공동담보로 진행된 부동산강제경매 사건임.

말소기준권리는 2024년 06월 28일 접수된 우리은행 근저당권(채권최고액 84,000,000원)임 [cite: G2].

본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 다음 권리들은 모두 소멸될 예정임 [cite: G2].

* 근저당권 (우리은행)

* 강제경매개시결정 (극동글라스텍건설부문)

* 압류 (통영세무서장)

* 전세권설정 (김길상, 145,845,000원)

소유권보존 등기(주식회사시온토건)도 말소기준권리보다 앞서 있지만, 일반적인 경매 절차상 소멸됨 [cite: G2].

등기부채권 총액은 229,845,000원임 [cite: G2].

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 현재 등기부등본 상에는 지상권이 등기되어 있지 않음. 이는 입찰 전 등기사항전부증명서 상세 확인이 필요한 부분임 [cite: G3].

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상임 [cite: G1]. 임대 관계가 미상이므로, 관련 세부 사항을 추가 확인하는 것이 바람직함.

특이사항: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 조사가 불가능하여, 인근 주민 탐문, 공부, 외부 관찰 등을 통해 평가되었으므로 경매 진행 시 참고 바람 [cite: G1].

1.3. 상권분석

단지 내 근린생활시설이 있으며, 주변 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역임 [cite: G1].

'한내공단' 북동측에 위치하여 공단 배후 주거지로의 기능도 일부 있을 것으로 판단됨 [cite: G1].

주변 시설 검색 결과, 특별히 지적할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조, 20층 건물의 19층에 위치함 [cite: G1, G4].

설비 내역: 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 각 층 소화전 등이 시설되어 있음 [cite: G1].

주변 교통: 제반 교통 사정은 보통 수준임 [cite: G1].

교육시설: 가고파초등학교, 연초중학교, 거제고등학교 등 도보 또는 차량 접근 가능한 거리에 위치함 [cite: G5].

편의시설: 단지 내 근린생활시설 이용이 편리하며, 차량 이동 시 거제시 내 주요 상업시설, 병원, 은행 등 이용이 가능함 [cite: G6].

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류(접합), 중로2류(저촉), 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 다수의 토지이용계획 및 제한이 존재함 [cite: G1]. 특히 중로2류(15-20m) 도로가 저촉되어 건축 또는 재건축 시 건축법상 제약이 있을 수 있음.

현장 조사 미흡: 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 조사가 불가능하여, 물건의 정확한 상태 파악이 어려움. 이는 입찰 전 추가 확인이 필요한 부분임 [cite: G1].

임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계 0원으로 나와 있으나, 임대 관계가 미상이므로 관련 세부 사항을 추가 확인하는 것이 바람직함.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면 지역에 위치한 아파트로, 감정가는 2억 1,900만원임.

권리관계는 말소기준권리 이하 권리들이 소멸되어 비교적 명확하게 정리될 것으로 보임. 그러나 토지이용계획상 일부 도로 저촉 사항이 존재하며, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 아쉬움 [cite: G1, G2, G3].

주변 환경은 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으나, '한내공단' 인근에 위치하여 배후 수요가 일부 있을 수 있음 [cite: G1].

1.7. 투자 포인트

권리관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수 부담이 적음.

거제시 지역 아파트 시세와의 비교 분석을 통한 가치 평가가 필요함.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가(219,000,000원)를 기준으로 주변 시세, 물건의 현 상태, 응찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

과거 유사 물건의 거래 사례를 볼 때, 2억 1천만원대에서 2억 3천만원대의 시세를 형성한 것으로 파악됨 [cite: G4].

따라서 감정가 수준 내외 또는 약간의 가감으로 결정될 수 있으나, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.