나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21300 [11] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 104동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1802호 외 29개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 통영지원 2025타경21300 (11) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 연초면 한내리 935번지, 한내시온숲속의아침뷰 104동 19층 1902호에 위치하고 있습니다.

용도는 아파트로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 96.62㎡(약 29.2평)이며, 건물 면적은 84.88㎡(약 25.7평)입니다.

전용면적은 약 74㎡ (29평형) 수준으로 파악됩니다.

1.3. 감정가

본 물건의 감정가는 261,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

아파트 단지는 2023년~2024년경 준공되었으며, 9개 동, 총 642세대로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

도심지까지는 차량으로 10분 내외 거리에 있으며, KTX역 예정지까지는 차량으로 15분 이내에 접근 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

소로1류(폭 10-12m)와 접하며, 중로2류(폭 15-20m)와 저촉됩니다.

또한, 다양한 종류의 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리, 기타 권리)

말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 우리은행의 근저당권(채권금액 96,000,000원)입니다.

그 외 소유권보존, 우리은행 근저당, 극동글라스텍건설부문 강제경매, 통영세무서 압류, 윤성환의 전세권설정 등기가 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 261,690,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매 물건은 법원 경매 절차를 통해 진행되므로, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않는 한, 대부분의 권리가 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 있더라도 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

4. 건축 및 설비 정보

4.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 콘크리트 지붕을 가지고 있습니다.

외벽은 몰탈위 페인트 및 석재 타일 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시입니다.

감정평가서 상 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 조사가 불가능하여 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다.

4.2. 설비 내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 갖추어져 있습니다.

또한, 승강기 및 각 층 소화전 등이 시설되어 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 및 시설

본 건은 '한내공단' 인근에 위치하며, 주변에는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

단지 인근에 산업단지들이 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주요 상업 시설(마트, 백화점 등)은 차량으로 10~15분 거리에 위치합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

단지로부터 약 1.3km 거리에 오비초등학교가 있으며, 셔틀버스가 운행됩니다.

거제중앙중학교 및 고등학교는 약 4.6km 거리에 있습니다.

어린이집 및 유치원 등 보육 시설이 단지 주변으로 분포하고 있습니다.

보건소 및 종합병원은 차량으로 1~15분 거리에 있습니다.

5.3. 생활 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 피트니스클럽, 작은도서관, 경로당, 어린이집, 놀이터 등의 부대시설이 있습니다.

바다 조망이 가능한 입지로 쾌적한 환경을 제공하며, 일부 주민들은 리조트에 온 느낌이라고 언급하기도 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

본 건은 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있으며, 이는 입찰 시 중요한 고려사항이 됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등이 존재합니다. 이로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 산업단지 영향

인근에 '한내공단' 등 산업단지가 위치하고 있어, 일부 소음, 분진 또는 경관상의 영향이 있을 수 있습니다. 과거 공유수면 매립을 통한 산업 시설 용지 개발 계획도 있었습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 아파트 경매 물건으로, 단지 내 기본적인 편의시설과 교육/의료 시설 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 또한, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점은 시세 재확인이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

최근 준공된 신축 아파트라는 점입니다.

인근 산업단지 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

임차인 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 261,000,000원이지만, 최근 실거래가(29평형 기준 약 1억 9천만원)를 고려할 때, 현재 시세보다 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 실거래가 및 시장 상황을 반영한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 권리관계 분석 시 특별히 인수해야 할 부담이 없는 것으로 보이나, 내부 미확인 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.