나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21300 [9] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 103동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1802호 외 29개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21300 (9)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 103동 19층1901호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

면적:

* 토지면적: 85.36㎡ (약 25.82평)

* 토지 지분: 85.3612㎡ (약 25.82평)

* 건물면적 (전용면적): 74.99㎡ (약 22.68평)

* 건물 지분: 74.9912㎡ (약 22.68평)

* 분양면적: 별도 명시되지 않음

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 극동글라스텍건설부문 (등기부상)

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕

준공연도: 2017년 04월 19일 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 지구단위계획구역

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 중로2류(폭 15m~20m) 저촉

* 가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 / 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 / 모든 축종 제한)

* 준보전산지

* 영농여건불리농지

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 2024년 06월 28일 접수된 우리은행 근저당권 (을1) 입니다.

등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사시온토건, 2024-06-28)

* 을1: 근저당권 (우리은행, 84,000,000원, 말소기준권리)

* 갑2: 강제경매 (극동글라스텍건설부문, 3,300,000,000원, 2025-04-29, 말소)

* 을2: 주택임차권 (배미영, 145,845,000원, 2026-02-25, 말소)

* 갑3: 압류 (통영세무서장, 2026-03-04, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 145,845,000원

* 차임: 44,500원

* 전입일자: 2025-05-09

* 확정일자: 2024-11-29

* 배당신고일자: 2025-05-09

* 대항력: 없음

인수되는 권리:

* 매각으로 인하여 말소되지 않는 권리사항은 없습니다.

인수 보증금 합계:

* 0원

1.3. 상권분석

주변 환경:

* 본건은 '한내공단' 인근에 위치하며, 주변으로는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 복합적인 지역 특성을 가지고 있으며, 산업단지와의 인접성이 특징입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 마감:

* 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 구조입니다.

* 외벽은 몰탈위 페인트, 석재 타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

설비 내역:

* 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 갖추어져 있습니다.

* 건물 내 승강기 및 각 층 소화전 등이 설치되어 있습니다.

단지 규모:

* 총 11개동으로 구성되며, 본건이 속한 103동은 총 76세대가 거주합니다.

* 총 주차 대수는 792대로, 세대당 약 1.23대 주차가 가능합니다.

* 건물은 최고 20층, 지하 4층 규모입니다.

기타:

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능했습니다.

* 인근 주민 탐문, 공부 확인, 외부 관찰 등을 통해 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보:

* 본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물건의 매각 결과에 따라 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

현장 조사 어려움:

* 내부 조사가 불가하여 실제 점유 관계, 내부 상태, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 추후 명도 또는 수리 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

주변 환경 (산업단지 인접):

* '한내공단'과 인접해 있어 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있으며, 해당 산업단지의 업종에 따라 혐오시설의 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부동산 강제 경매로 진행되는 아파트 물건으로, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 관련하여 인수할 금액은 없습니다. 다만, 내부 조사가 불가하여 실제 물건 상태에 대한 정확한 판단이 어려운 점, 그리고 주변 산업단지와의 인접성으로 인한 환경적 요인은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 명확합니다:

* 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 권리상 문제는 발생하지 않습니다.

인수되는 보증금 없음:

* 대항력 없는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

지역 개발 잠재성:

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 인수되는 권리 및 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 주변 시세, 물건의 내부 상태, 임장 결과, 경쟁 구도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.