나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21300 [5] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 103동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1802호 외 29개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 통영지원 2025타경21300 (5)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 103동 19층 1902호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 85.36㎡ (약 25.8평)

토지지분: 85.3612㎡ (약 25.8평)

건물면적 (전용면적): 74.99㎡ (약 22.7평)

건물지분: 74.9912㎡ (약 22.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

단지명: 한내시온숲속의아침뷰

동/호수: 103동 19층 1902호

건축구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 20층 (본건 19층)

사용승인일: 2024년 5월 31일

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 극동글라스텍건설부문

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

단지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있고, 주 출입로는 남서측에 소재합니다.

주변에 버스 정류장이 있으며, 도심지까지 차량으로 10분 내외 소요됩니다. KTX역은 2029년 개통 예정이며 차량 15분 내외 거리입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역

소로1류(폭 10m~12m) (접합)

중로2류(폭 15m~20m) (저촉)

가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)

가축사육제한구역 (말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)

가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

준보전산지

영농여건불리농지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권액 84,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사시온토건 (2024-06-28)

* 근저당권: 우리은행 (2024-06-28, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 극동글라스텍건설부문 (2025-04-29, 3,300,000,000원) - 본건 경매 개시 결정

* 압류: 통영세무서장 (2026-03-05)

* 전세권설정: 김준민 (2026-03-09, 145,845,000원) - 말소

총 채권액 합계: 229,845,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 북동측 인근에 '한내공단'이 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

단지 내에는 상가(근린생활시설)가 포함되어 있습니다 [JSON 총괄표제부].

가까운 생활 인프라(마트, 백화점, 시장 등)는 차량으로 10~15분 거리에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 설비

본 건물은 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 각 층 소화전 등이 시설되어 있습니다.

5.2. 단지 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 피트니스클럽, 작은도서관, 경로당, 어린이집, 놀이터 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본 건 토지의 남서측 일부가 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 저촉되는 것으로 기재되어 있어, 향후 도로 계획 등에 따른 이용상 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 환경 관련 사항

과거 연초면 한내리 인근 지역에 사업장 폐기물 소각시설 건립 관련 논의가 있었으나, 주민 반발 및 시의회 부적정 통보 등으로 인해 계획이 추진되지 않았습니다. 현재 거제시 생활폐기물 소각시설이 연초면 한내리에 위치하고 있습니다. 이는 잠재적으로 혐오시설에 대한 우려를 가질 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 건물 내부 조사 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 공부 기록을 바탕으로 평가가 이루어졌습니다. 이는 내부 상태에 대한 파악이 제한적임을 의미하며, 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치한 아파트로, 2025타경21300 사건번호로 강제경매가 진행 중입니다. 감정가는 219,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 주거 환경은 보통 수준이며, 교통은 차량 이용 시 편리한 편이나 주변 생활 인프라가 다소 부족하다는 평가가 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지 이용 계획상 도로 저촉 사항이 있고, 과거 폐기물 처리 시설 건립 논의가 있었던 지역이므로 관련 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 내부 조사가 제한적으로 이루어졌다는 점을 유의하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2024년 5월에 사용 승인된 비교적 신축인 아파트입니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 다수의 권리 소멸 예상: 말소기준권리 이후의 근저당, 압류, 전세권 등이 모두 말소될 것으로 보여 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건의 경우, 낙찰 후 다른 담보 물건과의 관계를 확인하여 추가적인 부담이 없는지 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 인근 유사 아파트의 실거래가, 단지 내 시세, 부동산 시장 동향, 물건의 현황(내부 상태, 하자 여부 등) 및 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, 명도 비용, 수리비, 부대 비용 등을 고려하여 수익률을 계산해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 다만, 감정가(219,000,000원)와 인수 보증금 0원을 기준으로, 유사 물건의 낙찰 사례 및 시장 상황을 면밀히 조사하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.