나이스옥션 법원경매 충주 2026타경2 [3] 충청북도 충주시 문화동 2260 문화아파트 상가2동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 문화동 소재 "충주대림초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지위 싱글지붕 2층 건물로서(사용승인일: 1993.12.07) 외벽: 벽돌위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층 101호(소매점), 102호(음식점), 103호(사무실) 2층 201호(노유자시설)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 평지로서 아파트 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 25m 내외의 포장도로 및 북측 및 서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭8m~10m)(소로2-21),소로3류(폭8m미만)(소로3-93)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률> 기호(2):도시지역,제2종일반주거지역,대로3류(폭25m~30m)(대로3-13),소로2류(폭8m~10m)(소로2-121),소로3류(폭8m미만)(소로3-481)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률> 기호(3):도시지역,제2종일반주거지역,소로3류(폭8m미만)(소로3-93)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 기호(1-4)는 건물등기부등본상 아동시설(보육)로 등재되어 있으나 집합건축물대장 및 현황은 1층 101호(소매점), 102호(일반음식점), 103호(사무소), 2층(노유자시설)로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-건물등기부등본상 아동시설(보육)로 등재되어 있으나 집합건축물대장 및 현황은 사무소로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경2 (3)

소재지: 충청북도 충주시 문화동 2260 문화아파트 상가2동 1층103호

용도: 근린상가 (현황: 사무소)

감정가: 258,000,000원

토지면적: 70.10㎡ (약 21.21평)

건물면적: 72.83㎡ (약 22.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 충주야현신용협동조합

건물 사용승인일: 1993년 12월 07일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 문화동 소재 "충주대림초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 로폭 약 25m 내외의 포장도로 및 북측과 서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 물건 이용에 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (충주야현신용협동조합, 2023년 12월 12일 접수)

* 등기부상 권리 현황: 본 경매 절차 진행으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 본 경매물건은 낙찰과 동시에 등기부상 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 채권액은 1,181,450,477원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* * 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 점유 관계를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건이 위치한 문화아파트 상가는 주변 아파트 단지 및 주택가를 배후지로 두고 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 본건 이용 현황: 1층 103호는 현재 사무실로 이용 중이며, 동일 건물 내 101호는 소매점, 102호는 음식점으로 운영되고 있습니다. 2층은 노유자시설로 이용 중입니다.

* 업종 적합성: 사무실, 소매점 등 다양한 근린생활시설로 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 본건 동측 인근에 "충주대림초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 주변 아파트 단지 및 상가 밀집 지역으로 각종 편의시설 이용이 편리합니다. 주요 편의시설(대형 마트, 병원 등)은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치해 있습니다.

* 혐오시설 유무: 본건이 위치한 충주시 문화동 2260번지 일대는 주거 지역 및 근린생활시설이 중심을 이루고 있어, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건물등기부등본상 '아동시설(보육)'로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현황은 '사무소'로 이용되고 있습니다. 이는 추후 용도 변경이나 건축물대장 관련 업무 처리 시 번거로움이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1993년 사용승인된 건물로, 약 33년 경과하여 내부 시설 점검 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 보증금 총액이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 관련 권리(유치권 등) 존재 여부는 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 중심지 인근에 위치한 상가 건물로, 교통 및 주변 생활 여건이 양호합니다. 교육 시설과 근린생활시설이 밀집한 지역에 자리하고 있어 잠재적 가치가 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 건물 노후화, 임대차 관계 미확인 등의 사항은 투자 결정 전 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 충주시 문화동의 주요 도로변에 위치하여 접근성이 좋음.

* 활용도 높은 상가: 다양한 근린생활시설로 활용 가능한 공간 (현재 사무실).

* 교육 환경: 초등학교 인근에 위치하여 관련 업종(학원, 학습지 등) 또는 가족 단위 고객 유치에 유리.

* 발전 가능성: 재개발 또는 지역 활성화 시 추가적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 258,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 현황 및 관리 상태, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 낙찰 예상가는 별도 전문가의 심층 분석 및 현장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

* 현재로서는 권리 인수 부담이 없으므로, 감정가 대비 적정 비율로 입찰가를 산정할 수 있을 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.