나이스옥션 법원경매 충주 2026타경2 [4] 충청북도 충주시 문화동 2260 문화아파트 상가2동 2층201호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 문화동 소재 "충주대림초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지위 싱글지붕 2층 건물로서(사용승인일: 1993.12.07) 외벽: 벽돌위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층 101호(소매점), 102호(음식점), 103호(사무실) 2층 201호(노유자시설)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 평지로서 아파트 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 25m 내외의 포장도로 및 북측 및 서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭8m~10m)(소로2-21),소로3류(폭8m미만)(소로3-93)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률> 기호(2):도시지역,제2종일반주거지역,대로3류(폭25m~30m)(대로3-13),소로2류(폭8m~10m)(소로2-121),소로3류(폭8m미만)(소로3-481)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률> 기호(3):도시지역,제2종일반주거지역,소로3류(폭8m미만)(소로3-93)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 기호(1-4)는 건물등기부등본상 아동시설(보육)로 등재되어 있으나 집합건축물대장 및 현황은 1층 101호(소매점), 102호(일반음식점), 103호(사무소), 2층(노유자시설)로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-건물등기부등본상 아동시설(보육)로 등재되어 있으나 집합건축물대장 및 현황은 노유자시설로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 충청북도 충주시 문화동 2260 문화아파트 상가2동 2층201호

용도: 노유자시설

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충주야현신용협동조합

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 675,000,000원

토지 면적: 275.10㎡ (약 83.2평)

건물 면적: 286.11㎡ (약 86.5평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청북도 충주시 문화동 소재 '충주대림초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 도로 및 토지 이용

3필 일단의 부정형의 평지로서 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중임. 동측으로 로폭 약 25m 내외의 포장도로 및 북측과 서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당함. 소로(폭 8m~10m, 8m 미만) 및 대로(폭 25m~30m)와 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역 및 충주대림초등학교, 충주대림초등학교병설유치원의 상대보호구역에 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 정상은 (1995.04.21)

* 근저당: 충주야현신용협동조합 (2023.12.12, 1,123,200,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 김영순 (2024.05.16, 42,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 충주시 (2025.08.20) - 말소 예정

* 임의경매 개시 결정: 충주야현신용협동조합 (2026.01.07, 957,108,085원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 1,165,200,000원

3.2. 말소기준권리

2023년 12월 12일자 충주야현신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 없으므로, 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 등이 언급될 수 있으나, 특이사항이 명시되어 있지 않아 낙찰자는 권리를 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 현재 해당 물건에는 인수되는 보증금을 가진 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 실제 점유자가 있는 경우, 추후 명도 과정에서 대항력 유무 및 임대차 관계를 면밀히 확인해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 충주시 문화동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼합된 주거 상권입니다. 초등학교와 인접하여 학생 및 학부모 관련 수요가 있으며, 주변 상가와 함께 지역 주민을 대상으로 하는 업종 운영에 유리합니다. 2층 노유자시설로 사용 중이나 1층의 소매점, 음식점, 사무실 등과 연계하여 복합적인 상권 기능을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에 충주대림초등학교 및 병설유치원이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

* 아파트 단지 내 상가 건물로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건물등기부등본상 '아동시설(보육)'로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현황은 1층 101호(소매점), 102호(일반음식점), 103호(사무소)로 이용되고 있으며, 2층 201호는 '노유자시설'로 이용 중입니다.

6.2. 이용 현황과 등기부상 용도 불일치

상기 6.1. 항목과 같이, 건물등기부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 관련 법규 준수 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오감을 주는 시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 직접적으로 인접해 있거나 가시적인 거리에 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 문화동의 초등학교 인근에 위치한 상가 건물로, 안정적인 주거 및 교육 환경을 기반으로 하고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다. 또한, 인수 보증금 없는 임차인 현황은 명도 부담을 크게 줄여줍니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재하므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 고려가 필요합니다. 전반적으로 지역 내에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경 및 편리한 교통 접근성

* 명확한 권리관계로 인한 안전한 투자 가능성

* 인수 보증금 없는 임차인 현황으로 명도 용이

* 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요 확보

9. 예상 입찰가

감정가: 675,000,000원

총 채권액: 1,165,200,000원 (채권 총액이 감정가를 초과하나, 이는 경매 개시의 원인이 된 채권이며 실제 낙찰가는 시세 및 시장 상황에 따라 결정됩니다.)

입찰 보증금: 감정가의 10% = 67,500,000원

본 물건은 감정가 6억 7,500만 원으로, 인수되는 권리 부담이 없고 명도 위험이 낮은 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 낙찰 예상가 범위는 약 6억 7,500만 원에서 7억 5,000만 원 수준으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.