나이스옥션 법원경매 충주 2026타경2 [2] 충청북도 충주시 문화동 2260 문화아파트 상가2동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 문화동 소재 "충주대림초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지위 싱글지붕 2층 건물로서(사용승인일: 1993.12.07) 외벽: 벽돌위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층 101호(소매점), 102호(음식점), 103호(사무실) 2층 201호(노유자시설)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 평지로서 아파트 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 25m 내외의 포장도로 및 북측 및 서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭8m~10m)(소로2-21),소로3류(폭8m미만)(소로3-93)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률> 기호(2):도시지역,제2종일반주거지역,대로3류(폭25m~30m)(대로3-13),소로2류(폭8m~10m)(소로2-121),소로3류(폭8m미만)(소로3-481)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률> 기호(3):도시지역,제2종일반주거지역,소로3류(폭8m미만)(소로3-93)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 기호(1-4)는 건물등기부등본상 아동시설(보육)로 등재되어 있으나 집합건축물대장 및 현황은 1층 101호(소매점), 102호(일반음식점), 103호(사무소), 2층(노유자시설)로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-건물등기부등본상 아동시설(보육)로 등재되어 있으나 집합건축물대장 및 현황은 일반음식점으로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 충주시 문화동에 소재하며, "충주대림초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로 1993년 12월 7일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 벽돌 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창으로 마감되어 있습니다. 현재 1층 101호는 소매점, 102호는 일반음식점(본건), 103호는 사무실로 이용 중이며, 2층 201호는 노유자시설로 이용되고 있습니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 부정형의 평지로서 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

동측으로는 폭 약 25m의 포장도로, 북측 및 서측으로는 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.7. 토지 이용계획 및 제한 상태

기호(1), (2), (3) 토지는 모두 도시지역, 제2종 일반주거지역에 해당하며, 소로 및 대로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 충주대림초등학교 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2023년 12월 12일 접수된 충주야현신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 후순위 권리인 근저당권(을2), 가압류(갑4), 압류(갑5), 임의경매개시결정(갑6) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 나타납니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 현재 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

본 물건은 근린상가로 분류되며, 주위가 아파트 단지와 주택가로 둘러싸여 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 음식점 등 근린생활시설의 입지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 특히, 본건이 위치한 1층 102호는 현재 일반음식점으로 이용되고 있어 해당 업종의 영업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

인근에 충주대림초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 도심 지역에 속하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로 및 버스정류장이 가까워 시내외 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

가장 주의해야 할 사항은 건물 등기부등본상 아동시설(보육)로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 및 실제 현황은 일반음식점으로 이용되고 있다는 점입니다. 이는 향후 건축물대장상의 용도 변경, 업종 전환 시 행정적 절차 또는 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 여부

주변 시설에 대한 검색 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 있다고 특정되지는 않았습니다. 다만, 충주시 전반의 도시 개발 및 지역 민원 관련 뉴스는 존재하므로, 입찰 전 주변 지역의 추가적인 현황 파악이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주 도심 지역에 위치한 근린상가로, 초등학교 인근에 있어 배후 수요가 예상됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 그러나 공부상의 용도와 실제 이용 용도가 상이하여 이에 대한 확인 및 처리가 필요하며, 이는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 충주시 도심 지역 내 위치하여 접근성 우수

* 아파트 단지 및 주택가 인접으로 안정적인 배후 수요 기대

* 1층 상가로서 일반음식점으로 현재 이용 중, 업종 전환 시 추가 활용 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 283,000,000원 (2억 8천 3백만원)

상기 정보만을 바탕으로 한 예상 입찰가 산정은 제한적입니다. 입찰 희망 시에는 본건의 정확한 시세, 유사 물건의 실거래가, 주변 상권의 활성화 정도, 건물 상태, 잠재적 리스크(용도 불일치 등)에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.