나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3871 [1] 경상남도 거제시 장목면 외포리 442-2 주1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 "시목마을" 남동측 인근에 위치하며 부근은 해안가 주변으로 펜션, 주택, 및 일부 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량의 출입이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호3,5): 사다리형의 완경사지로 현황은 "주상용 건물" 부지입니다.
기호4): 사다리형의 완경사지로 현황은 "도로" 입니다.
기호6): 부정형의 완경사지로 현황은 "전(묵전)" 입니다.
기호7): 삼각형의 완경사지로 현황은 "도로" 입니다.

인접 도로상태

기호3,5): 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고, 남동측으로 노폭 약3m-4m 내외의 포장도로와 접합니다.
기호4,7): 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고, 본건 토지가 현황 "도로"입니다.
기호6): 남서측으로 노폭 약3m-4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호3,4,7): 계획관리지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
기호5,6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호6): 공부상 지목 "임야"이나 현황은 "전"입니다.
기호7): 공부상 지목 "임야"이나 현황은 "도로"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1,2) 건물은 공히 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상4층으로
외벽: 스톤코트 마감.
내벽: 벽지, 타일 등 인테리어 마감.
바닥: 석재, 타일 등 마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

기호1,2) 건물 공히 지하1층-2층은 페션(풀빌라), 3층은 근린생활시설(카페)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호1,2) 건물 공히 공부상 "단독주택"이나 현황은 지하1층-2층은 "펜션"이며, 3층은 "근린생활시설"입니다.
기호2) 건물은 공부상 "외포리 442-2" 지상에 소재하나 토지분할로 현황은 "외포리 442-4" 지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각.
-[목록1,2] 공부상 '단독주택'이나, 현황 지하 1층~2층은 '펜션', 3층은 '근린생활시설'임. 펜션(풀빌라)으로 각 호실에 딸린 풀, 테라스 및 4층 계단실 포함 평가함. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함.
-[목록2] 공부상 '외포리 442-2' 지상에 소재하나, 토지분할(2023. 4. 6.자)로 현황 '외포리 442-4' 지상에 소재함.
-[목록3,5] 용도상 불가분 관계에 있는 일단의 토지임.
-[목록6] 공부상 지목 '임야'이나, 현황 '전(묵전)' 상태임.
-[목록7] 공부상 지목 '임야'이나, 현황 '도로' 상태임.
-2024. 11. 12.자, 2024. 11. 28.자 각 주현식으로부터 공사대금채권 금 777,300,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
-위 각 유치권신고서에 대한 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2024가합10781 유치권부존재확인, 원고 김민경, 피고 주현식, 2026. 1. 10. 확정)이 2026. 5. 28.자 보정서로 제출됨(2026. 7. 21.자 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2024타경3871 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 3,291,127,600 원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 장목면 외포리 442-2 주1동

용도: 단독주택 (현황: 펜션, 근린생활시설)

토지 면적: 2,663.00㎡ (약 805.6 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 648.04㎡ (약 196.1 평)

건물 제시외 면적: 111.00㎡ (약 33.6 평)

토지 지분: 2,663㎡

건물 지분: 648.04㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 유치권, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각 대상임.

* 공부상 '단독주택'이나, 현황 지하 1층~2층은 '펜션(풀빌라)', 3층은 '근린생활시설'임.

* 공부상 '외포리 442-2' 지상에 소재하나, 토지분할로 현황 '외포리 442-4' 지상에 소재함.

* 일부 토지의 공부상 지목('임야')과 현황('전', '도로')이 상이함.

* 과거 주현식으로부터 약 7억 7천만원의 유치권 신고가 있었으나, 법원의 유치권 부존재 확인 판결(2026.1.10 확정)로 현재 해당 유치권은 성립되지 않은 것으로 판단됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 '시목마을' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 해안가를 중심으로 펜션, 주택, 상가 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계 및 대중교통 이용 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준임. 본건 토지는 서측으로 왕복 2차선 도로, 남동측 및 남서측으로 약 3~4m 폭의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 중로2류(폭 15~20m) 구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있음.

2.4. 주변 시설

* 일반적인 생활 편의시설(마트, 식당 등)은 인근 마을 및 장목면 소재지를 통해 이용 가능함.

* 해안 관광지와 인접하여 관광객 유치에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 예비 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 3월 9일 접수된 진주동부농업협동조합의 근저당권(채권최고액 2,400,000,000원)임.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 현재 진행 중인 강제경매(김 신청) 및 임의경매(진주동부농업협동조합 신청)는 말소될 예정임.

* 과거 거제시의 압류 기록은 말소되었음.

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 김* (전입: 2022.07.28, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원): 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 김* (전입: 2023.10.23, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원): 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 주식회사거성종합건설 (전입: 2024.06.18, 대항력 없음, 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원): 대항력이 없어 매각으로 소멸됨.

* 주* (전입: 2022.10.19, 대항력 있음, 보증금 2,000,000원, 차임 2,000,000원): 대항력이 있으나, 인수 보증금 총액이 0원으로 신고되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 권리분석 종합

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되므로, 매수인은 인수하는 부담이 없음. 다만, 대항력 있는 임차인 중 보증금/차임이 0원으로 신고된 점은 특이사항으로, 관련 내용을 추가 확인하거나 명도 진행 시 유의해야 함.

4. 상권분석

4.1. 상업적 특성

본건은 해안가 인근에 위치하며, 펜션 및 근린생활시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 관광 및 레저 관련 상권으로 분석됨.

인근에 유사한 형태의 숙박시설 및 상업시설이 분포하고 있어 시너지 효과를 기대할 수 있음.

4.2. 주변 시세 (참고 자료)

제공된 주변 연립/빌라 매매 정보(2025년 기준 2억 1천만원 ~ 3억원)는 본건과 같이 상업용으로 이용되는 대형 건물과는 직접적인 비교가 어려움. 이는 일반 주거용 부동산의 시세를 나타내며, 본건의 감정가(32억 9천만원)는 상업용 건물의 규모, 토지 가치, 수익성 등을 반영한 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건은 해안 인근의 조용한 입지이나, 대중교통 및 주요 편의시설 접근성이 뛰어나지는 않음.

하지만 펜션 및 풀빌라 등 관광 숙박 시설로서의 입지적 장점이 두드러짐.

5.2. 주변 환경

아름다운 해안 경관을 배경으로 하고 있으며, 조용하고 쾌적한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 불일치

* 건물 용도: 공부상 '단독주택'이나 현황 '펜션', '근린생활시설'로 사용 중.

* 토지 표기: 공부상 주소('외포리 442-2')와 실제 소재지('외포리 442-4')가 상이하며, 일부 토지의 지목('임야')과 현황('전', '도로')이 다름. 이러한 불일치는 추후 재산권 행사나 행정 처리 시 번거로움을 야기할 수 있음.

6.2. 대항력 있는 임차인

김*, 김* 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있음. 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 특별한 상황이 있을 수 있으므로 면밀한 조사가 필요함.

6.3. 중복사건 및 공동담보

동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행되거나 공동 담보로 묶여 있는 경우, 절차 진행이나 낙찰 후 권리관계 정리에 복잡성이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리에 위치한 대규모 펜션 및 근린생활시설로, 풍부한 토지 면적과 넓은 건물 연면적을 갖추고 있습니다. 해안 관광지 인근의 입지적 장점을 활용하여 운영 시 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

공부와 현황의 불일치, 대항력 있는 임차인 존재 등 몇 가지 특이사항이 있으나, 법원의 유치권 부존재 확인 판결로 인해 법적 분쟁의 소지는 상당 부분 해소된 것으로 보입니다. 또한, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 부담해야 할 임차인 관련 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 관광객 유치 용이: 해안 관광지에 위치하여 펜션 사업의 잠재력이 높음.

* 넓은 부지 및 건물 규모: 대규모 숙박 시설 운영 또는 개발이 가능한 조건.

* 권리관계 명확화: 유치권 문제가 법적으로 해결되어 권리관계가 비교적 명확함.

* 명도 부담 경감: 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,291,127,600원입니다. 주변 유사 상업용 부동산의 거래 사례가 제한적이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

제시된 주변 주거용 부동산 시세는 본건과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

따라서, 본건의 현재 가치, 향후 수익성, 명도 진행 가능성, 권리관계의 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 24억 6천만원 ~ 27억 9천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 세부적인 권리관계 및 임차인과의 협상 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.