나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22403 [2] 경상남도 거제시 아주동 1692-5 스타타워2차 3층303호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '아주초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층건 중 4층 401호 외 3개호로서 외벽: 복합판넬붙임. 내벽: 몰탈위페인트, 타일, 벽지 등 마감. 창호: 샷시 창호.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설(현재 공실로 탐문조사됨) 일련번호 2~4 : 일단의 헬스장으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 되어 있으며, 소화전, 소화기, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 지면은 인근지와 등고평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 15미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-11-20), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅱ의 4. 그 밖의 사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-경계벽을 제거하여 일괄로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22403 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 거제시 아주동 1692-5 스타타워2차 3층303호

건물명: 스타타워2차

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물 중 3층 303호

주요 용도: 업무시설 (일련번호 1: 근린생활시설, 일련번호 2~4: 헬스장으로 이용 중)

1.3. 면적 정보

토지면적: 64.32㎡ (약 19.46평)

토지 지분: 64.3239㎡ (약 19.46평)

건물면적: 390.49㎡ (약 118.12평)

건물 지분: 390.49㎡ (약 118.12평)

1.4. 매각 정보

감정가: 114,500,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '아주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 북동측으로는 약 10미터, 남동측으로는 약 15미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10~12m) 및 중로2류(폭 15~20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 지구단위계획상 추가적인 건축행위 제한사항은 관할 도시계획과 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을1, 2017-01-25 접수) 이하 모든 후순위 권리(근저당, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 깨끗한 등기 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

등기부채권 총액은 2,317,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 천

보증금: 5,000,000원

차임: 700,000원

전입(사업)일자: 2025-12-09

배당신고일자: 2026-03-13

대항력: 없음

* 임차인: 천

보증금: 5,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2025-12-09

확정일자: 2025-12-17

배당신고일자: 2026-03-13

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 거제시 아주동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 본건은 아주초등학교 인근에 위치하여 학생 및 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변 상권은 다양한 소매점, 음식점, 서비스업종이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

아주초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설(마트, 은행, 관공서, 병의원 등)은 차량으로 쉽게 접근 가능한 거리에 다수 분포하고 있습니다. 해안 지역의 특성상 일부 지역에서는 해양 레저 활동과 관련된 편의 시설도 찾아볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 및 공실

본건 중 일부(일련번호 1)는 현재 공실 상태이며, 다른 일부(일련번호 2~4)는 헬스장으로 이용 중입니다. 공실로 인한 공실 리스크 존재 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 내부 구조 변경

'경계벽을 제거하여 일괄로 이용 중임'이라는 특이사항은, 여러 호실이 통합되어 하나의 공간으로 사용되고 있음을 시사합니다. 이는 추후 개별 호실의 분리 및 재활용 시 원상복구에 따른 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

6.3. 토지 이용 계획 제한

본건은 지구단위계획구역 내에 위치하므로, 향후 건축행위 등에 있어 추가적인 제한이 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 지구단위계획의 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설(장례식장, 하수처리장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사를 통한 꼼꼼한 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 아주동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 등기부상 모든 권리가 말소되어 법적 권리 관계가 명확하며, 인수해야 할 임차 보증금도 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 현재 일부 공실 및 경계벽 제거로 인한 복합 이용 상태는 명도 및 활용 계획 수립 시 신중한 고려가 필요합니다. 지구단위계획 등 향후 건축 관련 제한 사항도 사전에 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 낙찰 후 등기 부담이 없습니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없어(0원) 투자금 계획이 용이합니다.

* 상업 지역 내 위치하여 다양한 업종으로의 전환 및 활용 가능성이 높습니다.

* 거제시 개발 계획 등 외부 요인에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 114,500,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현재 상태, 명도 가능성 및 예상 비용, 그리고 잠재적 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 최적 입찰가 제안

감정가 114,500,000원을 기준으로, 본 물건의 입지, 현황, 잠재적 리스크 등을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 최적 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.