나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57317 [7] 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 점포, 근린생홀시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 버스 정류장과의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 201호외 6개호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 물탈위 벽지 도배 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~7는 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택 : 후첨 '내부구조도'참조) 으로
이용 중임.

설비내역

본건 기호1~7는 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로 공동주택(단지형 다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호
에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도
시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-
26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~7의 임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

1.1. 1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57317 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군자농업협동조합 (외 다수)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 4층 401호

건물명: 1st House (1에스티하우스)

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 287,000,000원

특이사항: 중복사건

1.1. 2. 토지 및 건물 현황

토지면적: 32.99㎡ (9.98평)

토지 지분: 32.9893㎡ (9.98평)

건물면적 (전용면적): 56.57㎡ (17.11평)

건물 지분: 56.57㎡ (17.11평)

건축년도 (사용승인): 2021년 2월 5일

구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕

총 층수: 5층 건물 중 4층

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 가장형의 평탄한 토지이며, 공동주택(단지형 다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

본건은 서측으로 폭 8m 미만의 소로3류와 접하고 있습니다.

주변 유사 물건 시세 분석:

- 권선동 988-3 (권선하우스, 2019년 건축, 42.85㎡): 2026년 3월 1억 9,500만원에 매매 (약 454만원/평)

- 권선동 992-14 (투데이, 2021년 건축, 50.98㎡): 2026년 3월 1억 9,700만원에 매매 (약 386만원/평)

- 권선동 978-2 (제이빌, 2023년 건축, 75.82㎡): 2026년 7월 3억 5,000만원에 매매 (약 305만원/평)

본건(56.57㎡, 2021년 건축 추정)과 가장 유사한 물건인 "투데이"의 거래가를 기준으로 할 때, 본건의 현 시세는 약 2억 1,800만원 ~ 2억 2,000만원 선으로 추정됩니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

임차인: 이진영 (이 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 29일

확정일자: 2022년 6월 21일

배당신고일자: 2026년 7월 6일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

1.3. 2. 권리 분석 요약

말소기준권리: 을1 (근저당권, 2021년 2월 24일 접수, 채권자: 농업협동조합자산관리회사)

등기부 요약:

- 소유권 보존: 2021년 2월 18일 (권리자: 이지은)

- 근저당권: 2021년 2월 24일 (권리자: 농업협동조합자산관리회사, 156,000,000원, 말소기준권리)

- 주택임차권: 2025년 11월 17일 (권리자: 이진영, 240,000,000원, 말소)

- 임의경매: 2025년 8월 12일 (권리자: 군자농업협동조합, 987,551,101원, 말소)

본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

"권선초등학교"가 인근에 있어 학군 수요가 안정적이며, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

교육: 권선초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의: 지역 내 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 내 편의시설: 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건: 본건은 중복사건으로, 경매 절차상의 복잡성이나 지연 가능성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획: 서측 접한 도로가 폭 8m 미만의 소로3류인 점, 비행안전제6구역(전술)에 포함되는 점 등 일부 행위 제한 요소가 존재합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상의 경우 토지거래 허가를 받아야 할 수 있습니다 (2025년 8월 26일까지).

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선동의 도시형생활주택(다세대주택)으로, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 주거 지역에 위치합니다.

경매를 통해 취득 시 모든 기존 권리가 소멸되므로 인수 부담이 없습니다.

다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점, 중복사건이라는 특이사항은 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

입지: 안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치하며, 초등학교 인근으로 학군 접근성이 좋습니다.

권리관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 명도 외에는 별도의 인수 부담이 없습니다.

가격: 감정가 대비 최근 시세가 낮아, 시세 반영 입찰을 통해 수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

건축연도: 2021년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 즉각적인 대규모 수리 필요성은 낮을 것으로 보입니다.

1.9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 가격을 분석한 결과, 본건(56.57㎡)의 시세는 약 2억 1,800만원 ~ 2억 2,000만원 선으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 2억 8,700만원이므로, 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2억 3,500만원 선에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 이 금액은 현재 시세와 예상 낙찰가율, 경매 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.