나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57317 [2] 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 점포, 근린생홀시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 버스 정류장과의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 201호외 6개호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 물탈위 벽지 도배 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~7는 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택 : 후첨 '내부구조도'참조) 으로
이용 중임.

설비내역

본건 기호1~7는 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로 공동주택(단지형 다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호
에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도
시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-
26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~7의 임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57317 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3, 1에스티하우스 2층 202호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 303,000,000원

토지 면적: 34.86㎡ (약 10.55평)

건물 면적 (전용면적 추정): 59.77㎡ (약 18.08평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 버스 정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 주변 시설

권선초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주위로 점포 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 토지 및 도로

토지는 가장형의 평탄한 토지이며, 공동주택(단지형 다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다. 본건은 서측으로 도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)으로 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 한하여 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 등기부등본 상 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 이지은 (접수일자: 2021-02-18)

* 근저당권 (말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사 (채권금액: 996,000,000원, 접수일자: 2021-02-18)

* 임의경매개시결정: 군자농업협동조합 (채권금액: 987,551,101원, 접수일자: 2025-08-12)

등기부채권 총액은 996,000,000원입니다.

3.2. 말소 대상 권리

상기 등기부 요약에서 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이며, 본 매각 절차를 통해 해당 권리를 포함한 그 하위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건에 해당 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정창엽

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/확정일자: 2025-07-02

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 수원시 권선구 권선동 988-3, 권선하우스 (2019년 건축): 전용면적 약 42.85㎡ (약 12.96평), 2026년 3월 매매가 195,000,000원 (평당 약 15,050,000원)

* 수원시 권선구/팔달구 992-14, 투데이 (2021년 건축): 전용면적 약 50.98㎡ (약 15.42평), 2026년 3월 매매가 197,000,000원 (평당 약 12,775,000원)

* 수원시 권선구 권선동 978-2, 제이빌 (2023년 건축): 전용면적 약 75.82㎡ (약 22.94평), 2026년 7월 매매가 350,000,000원 (평당 약 15,257,000원)

본 물건(전용면적 약 18.08평)의 감정가는 303,000,000원이며, 이는 최근 거래 사례들의 평균적인 시세(평당 약 1270만~1520만원) 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 본건의 감정가 기준 평당가는 약 16,759,000원입니다.

4.2. 상권 특성

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 202호이며, 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

5.2. 설비

급배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

5.3. 편의시설

주변 점포 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 교육환경

권선초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 채권 총액이 감정가를 상당히 초과하고 있어 채무 규모가 매우 큰 편입니다. 그러나 이는 매각으로 인해 소멸되는 권리들이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6.2. 임차인 관련

현재 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있으며, 임대차 관계에 대한 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 해당하므로 일반적인 매수자에게는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

6.4. 주변 환경

주거 지역에 점포 및 근린생활시설이 혼재하는 지역 특성상, 소음이나 통행 관련 민원이 발생할 가능성은 있습니다. 단, 현 자료상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추후 현장 방문 시 면밀히 확인 요망)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 2021년 준공된 신축급 건물입니다. 권선초등학교 인근의 양호한 주거 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8.2. 안정적인 주거 입지

초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리 관계 명확

모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 시세는 평당 약 1,270만원에서 1,520만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 건물 면적(약 18.08평)을 기준으로 보수적으로 산정하면 다음과 같습니다.

* 하한가 적용 (평당 1,270만원): 약 229,616,000원

* 상한가 적용 (평당 1,520만원): 약 274,816,000원

9.2. 감정가 대비 고려

감정가는 303,000,000원으로, 이는 최근 시세 평균가보다 높습니다. 특히 가장 최근 거래된 2023년 준공 물건(평당 약 1,525만원)과 비교 시 감정가는 다소 높은 편입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원임을 고려하고, 신축급 건물이라는 장점과 최근 시세, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위 : 250,000,000원 ~ 280,000,000원

본 물건의 최종 입찰가는 해당 가격대를 참고하되, 입찰 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 최근 시장 동향 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.