나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57317 [4] 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 점포, 근린생홀시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 버스 정류장과의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 201호외 6개호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 물탈위 벽지 도배 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~7는 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택 : 후첨 '내부구조도'참조) 으로
이용 중임.

설비내역

본건 기호1~7는 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로 공동주택(단지형 다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호
에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도
시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-
26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~7의 임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57317 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군자농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3, 1에스티하우스 3층301호

용도: 도시형생활주택 (공동주택 단지형 다세대주택)

건물명: 1st House

감정가: 287,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.99㎡ (약 9.98평)

토지지분: 32.9893㎡ (약 9.98평)

건물면적: 56.57㎡ (약 17.11평)

건물지분: 56.57㎡ (약 17.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건축 정보

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021-02-05)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 3층 301호

외벽: 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감

창호: 샷시 창호

1.5. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '권선초등학교' 남측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근 가능하며, 버스 정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 무난함.

서측으로 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당: 농업협동조합자산관리회사, 2021-02-18 접수, 996,000,000원 (말소기준권리)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 없음)

총 말소기준 권리보다 선순위 권리가 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-19

확정일자: 2021-02-24

배당신고일자: 2025-09-16

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없어 보증금은 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권보존: 이지은 (2021-02-18)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리) (2021-02-18)

주택임차권: 이효준 (2021-02-19 전입, 2021-02-24 확정) (2025-09-30 말소)

임의경매: 군자농업협동조합 (2025-08-12) (2025-09-30 말소)

등기부채권 총액: 1,236,000,000원

3.5. 권리분석 종합

낙찰 시 말소되지 않는 권리가 없으므로, 낙찰자는 모든 등기부상 권리를 인수하지 않습니다. 임차인 이 은 대항력이 없으므로 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 물건이 위치한 수원시 권선구 권선동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지속적인 주거지로서의 수요가 있습니다.

인근 신축 다세대주택의 최근 매매 사례가 존재합니다.

4.2. 최근 매매 사례 (2026년 기준)

- 2026년 3월 거래: 경기도 수원시 권선구 권선동 988-3번지, 2019년식 다세대, 전용 42.85㎡ (약 13평), 195,000,000원 (약 1,500만원/평)

- 2026년 3월 거래: 경기도 수원시 권선구/팔달구 권선동 992-14번지, 2021년식 다세대, 전용 50.98㎡ (약 15.4평), 197,000,000원 (약 1,280만원/평)

- 2026년 7월 거래: 경기도 수원시 권선구 권선동 978-2번지, 2023년식 다세대, 전용 75.82㎡ (약 22.9평), 350,000,000원 (약 1,520만원/평)

4.3. 상권 분석 종합

인근의 최근 거래 사례를 볼 때, 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 평당 가격 편차가 존재합니다. 본 물건은 2021년에 준공된 건물로, 최근 거래 사례 중 2021년식 물건과 비교 시 평당 가격이 1,280만원 수준으로 나타납니다. 본 건의 전용면적은 약 17.11평이므로, 이를 기준으로 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

내벽, 외벽, 창호 등 기본적인 마감 상태를 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 기반 시설

내부에는 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

주변에 상가 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 교육 시설

권선초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 채권 및 채무 관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 건축 및 이용에 제한이 될 수 있는 사항들이 존재하므로, 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상 (일부 호실)

본 건은 전체 7개 호실(기호1~7) 중 임대관계가 미상인 호실이 있을 수 있습니다. 이는 추후 공실 리스크 또는 관리 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 장례시설이나 소각장 등이 간접적인 영향을 미칠 수 있는 위치인지 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2021년 준공)이며 주변 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 권선초등학교가 인접하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 일부 호실의 임대 관계가 불분명한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 실거래가 데이터를 기반으로 시세 분석 시, 감정가는 현재 시장가보다 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

- 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로 상품성이 양호함.

- 권선초등학교 인근으로 교육 환경 및 주거 편의성이 우수함.

- 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 취득이 가능함.

- 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본 건의 전용면적(56.57㎡, 약 17.11평)을 고려할 때, 주변 실거래가 평균(평당 약 1,280만원 ~ 1,520만원)을 적용하면 예상 시세 범위는 약 219,000,000원 ~ 259,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 287,000,000원이나, 최근 거래 사례를 기반으로 볼 때 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 경쟁 및 현장 조사 결과를 반영하여 결정하는 것을 권장합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.