나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57317 [5] 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3 1에스티하우스 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 점포, 근린생홀시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 버스 정류장과의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 201호외 6개호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 물탈위 벽지 도배 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~7는 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택 : 후첨 '내부구조도'참조) 으로
이용 중임.

설비내역

본건 기호1~7는 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로 공동주택(단지형 다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호
에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도
시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-
26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~7의 임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57317 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 955-3, 1에스티하우스 3층 302호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 303,000,000원

토지면적: 34.86㎡ (약 10.55평)

건물면적: 59.77㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (등기상 농업협동조합자산관리회사 등)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 토지형상: 가장형의 평탄한 토지로, 공동주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건은 서측으로 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸될 권리:

* 소유권보존 (이지은)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

* 주택임차권 (김소연, 240,000,000원)

* 임의경매 (군자농업협동조합)

* 등기부채권 총액: 1,236,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 위에 명시된 모든 권리는 소멸하므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (전입일자: 2022-08-05, 확정일자: 2022-06-13)

* 보증금: 240,000,000원, 차임: 0원

* 대항력: 없음으로 확인되었습니다. 등기부등본상 주택임차권이 등기되어 있으나 말소 예정입니다.

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원입니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역에 위치하며, 다양한 상가 및 근린생활시설과 혼재되어 있습니다.

* 주변에 형성된 소규모 상권으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 더 넓은 범위의 상권 이용을 위해서는 인근 주요 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 권선초등학교가 인근에 위치하며, 본건은 해당 학교의 상대보호구역에 해당합니다.

* 교통시설: 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활편의시설: 인근의 점포 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건축물 정보:

* 건축연도: 2021년 2월 5일 사용승인되었습니다.

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며, 5층 중 3층 302호에 해당합니다.

* 마감: 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 벽지 도배로 마감되었습니다.

* 설비: 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 혐오시설 정보:

* 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장터 등)의 존재는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

* 다만, 본건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 항공기 운항과 관련된 영향(소음 등)이 있을 수 있습니다.

* 입지조건 상세:

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 2025년 8월 26일까지 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 대한 허가가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 비행안전구역으로 지정되어 있어, 항공기 소음 등 군 공항 관련 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025년 8월 26일까지) 내에 취득하는 경우, 외국인 등 특정 매수인은 계약 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년에 사용승인되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 명도 및 권리 관계가 매우 명확하고 안전한 편입니다. 인수해야 할 보증금 또한 없습니다.

* 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되지만, 이는 신축 건물이라는 점과 향후 지역 개발 가능성 등을 반영한 것으로 보입니다.

* 비행안전구역 지정 등 일부 제한사항이 존재하나, 최근 고도제한 완화 움직임 등도 고려해 볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 권리 관계가 깨끗하고 인수할 권리가 없어 투자 부담이 적습니다.

* 역세권 개발 등 주변 지역의 발전 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 303,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택들이 1㎡당 약 386만원에서 462만원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다.

* 본건의 건물 면적(59.77㎡)을 적용하여 시세 기반 추정가를 산출하면, 약 2억 5,900만원에서 2억 7,600만원 수준으로 분석됩니다.

* 감정가(303,000,000원) 대비 최근 시장 시세가 약 10~30% 가량 낮은 수준을 보이고 있습니다.

* 인수 보증금이 0원임을 감안하여, 현 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 따라서, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가를 약 285,000,000원으로 제안합니다. (본 입찰가는 투자 판단의 참고 자료이며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 투자 결정은 개인의 책임 하에 신중하게 내려야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.